После получения Свидетельства о регистрации ТСЖ необходимо изготовить круглую печать и открыть расчетный счет в любом банке. В соответствии с ч. 2 ст. 23 Налогового кодекса РФ ТСЖ обязано уведомить ИФНС об открытии счета в течение 7 (семи) дней со дня его открытия, иначе в соответствии со ст. 118 Налогового кодекса РФ на ТСЖ будет наложен штраф в размере 5000 (пяти тысяч) руб.
Кроме того, необходимо осуществить постановку ТСЖ на учет в государственных внебюджетных фондах и органах статистики.
Инициативная группа или председатель ТСЖ извещает собственников помещений многоквартирного дома о состоявшейся регистрации ТСЖ. Председатель ТСЖ информирует собственников помещений о целесообразности их вступления в члены ТСЖ.
Согласно разъяснительному письму Министерства регионального развития Российской Федерации от 20 декабря 2006 г. № 14314-РМ/07 «О сроках возникновения обязанности приступить к управлению многоквартирным домом», товарищество собственников жилья обязана приступить к управлению МКД непосредственно со дня государственной регистрации ТСЖ. Согласно разъяснительному письму Минрегиона РФ от 20 декабря 2006 г. № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на МКД», организация, управлявшая многоквартирным домом ранее (т.е. до создания ТСЖ), обязано безвозмездно передать товариществу техническую документацию на дом за тридцать дней до возникновения у ТСЖ обязанности приступить к управлению таким домом.
В соответствии с ч. 1 ст. 137, ст. 162 ТСЖ может осуществлять управление многоквартирным домом в двух формах.
Какой орган управления товариществом – общее собрание членов ТСЖ или правление ТСЖ – вправе принять решение о выборе формы управления МКД? Ответ на данный вопрос должен содержаться в уставе товарищества. Если устав ТСЖ не относит данный вопрос к компетенции правления, тогда этот вопрос решают члены ТСЖ на своем общем собрании.
Две формы управления многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ:
I . ТСЖ управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, например, услуг связи – РСВО, МГТС, охраны подъездов и т.п. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет ТСЖ.
Разновидностью этой формы является ситуация, когда ТСЖ заключает договор на исполнение работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме по всем видам требуемых работ и услуг в таком доме с установленной периодичностью выполнения. Заключает договоры с ресурсоснабжающими предприятиями, выступает исполнителем коммунальных услуг. Заключает в интересах собственников помещений договоры на предоставление прочих услуг.
II . ТСЖ заключает договор управления многоквартирным домом с Управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору . При выборе управляющей организации можно воспользоваться информацией Портала управления многоквартирными домами. Платежи граждан за жилищно-коммунальные услуги поступают на расчетный счет такой Управляющей организации.
При второй форме управление домом осуществляет Управляющая организация, выступая исполнителем коммунальных услуг, выполняет работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
При таком варианте хозяйственно – финансовая деятельность ТСЖ ведется только в части работ, выполняемых непосредственно жилищным объединением. ТСЖ в данном случае не несет расходов и не имеет доходов, если не занимается в соответствии со своим уставом какой-либо предпринимательской деятельностью и не формирует за счет неё целевых фондов, направляемых впоследствии, например, на капитальный ремонт многоквартирного дома. ТСЖ только осуществляет контроль за деятельностью Управляющей организации, организует взаимодействие с собственниками помещений. Организация, с которой ТСЖ заключает договор управления, выступает в отношениях с ТСЖ подрядчиком, выполняющим услуги по управлению многоквартирным домом.
III . Возможен вариант, при котором ТСЖ заключает договор управления с управляющей организацией, но функции начисления платежей за жилищно-коммунальные услуги осуществляет самостоятельно. Платежи собственников, нанимателей, арендаторов помещений и бюджетные субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ. Недостатки данного способа – большой объем работы для председателя ТСЖ, необходимость принятия на постоянную работу одного или нескольких бухгалтеров, соответственно, существенные дополнительные расходы на заработную плату.
Все организации в соответствии с обязаны вести бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций. Это также касается и ТСЖ. При формировании учетной политики ТСЖ выбирает один способ из нескольких, допустимых законодательством и нормативными актами по бухгалтерскому учету. Согласно п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (Приказ Минфина России от 06.10.2008 N 106н (ред. от 18.12.2012) «Об утверждении положений по бухгалтерскому учету») главный бухгалтер ТСЖ или иное лицо, ответственное за ведение бухгалтерского учета (например руководитель организации, которым в ТСЖ является председатель правления) утверждает учетную политику. То есть в жилищном объединении должен быть принят специальный распорядительный документ (приказ об учетной политике).
При отсутствии работ, выполняемых непосредственно ТСЖ, сформированных фондов товарищества, доходов, источники которых не являются обязательными платежами членов ТСЖ и собственников помещений, не являющихся его членами, по результатам хозяйственной деятельности жилищного объединения должен составляться «нулевой баланс»который сдается вместе с соответствующей бухгалтерской отчетностью в налоговые органы и органы статистической отчетности.
Ответственность за организацию бухгалтерского учета в ТСЖ, ЖК, ЖСК возложена на главного бухгалтера или руководителя – председателя правления. Последний вправе также обратиться к услугам специализированной организации.
Согласно ч. 1 ст. 165 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны обеспечивать равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от их организационно-правовых форм. Для реализации этого требования Правительством Москвы было издано постановление от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления МКД в городе Москве в соответствии с ЖК РФ», согласно которому организациям, выполняющим функции по управлению многоквартирными домами, независимо от их организационно-правовой формы (ГУП, ТСЖ, ЖСК, ООО, ОАО и др.) из бюджета города Москвы предоставляются субсидии на содержание и текущий ремонт многоквартирного дома — на общую площадь жилых помещений (без учета площади летних помещений: застекленных и открытых лоджий, террас, балконов), занимаемую определенными категориями граждан (собственники единственного жилья; собственники приватизированных квартир; граждане, занимающие помещения по договорам социального найма).
При первой форме управления многоквартирным домом ТСЖ имеет право в установленном порядке заключить договор с ГКУ ИС на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Субсидии поступают на расчетный счет ТСЖ.
При второй форме управления многоквартирным домом обязанности по заключению договора на предоставление субсидий из бюджета города Москвы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме принимает на себя управляющая организация. Субсидии поступают на расчетный счет такой управляющей организации.
Товарищества. Он представляет интересы ТСЖ при общении с третьими лицами.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
На основании доверенности управляющий может обращаться органы местного самоуправления с ходатайствами.
К примеру, если у дома протекает крыша, управляющий может написать заявление с требованиями о ремонте.
Полный перечень обязанностей определяется общим собранием товарищества.
Кто это?
Управляющий ТСЖ – неюридическое лицо, которое обязано организовывать все административно-правовые функции в работе товарищества.
Если есть управляющий, это не означает, что и правление передают все свои функции и полномочия ему.
При назначается управляющий. Ему предъявляется должностная инструкция, согласно которой определяется его круг обязанностей.
Как назначается?
Назначается управляющий при по представлению председателя правления:
- доверенное лицо может работать на основе трудового договора или гражданско-правового об оказании услуг;
- допустимо выбирать управляющего способом голосования всех членов ТСЖ.
Правовая база
На основании Российской Федерации пункта 2, управляющий должен действовать на основе доверенности, выданной председателем товарищества.
Также председателем утверждается должностная инструкция, согласно которой определяются:
- обязанности;
- ответственность;
- права управляющего.
При помощи должностной инструкции определяется и круг требований к кандидатуре. Кроме того, деятельность регулируется уставом ТСЖ.
Полномочия
Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ – это разные люди наделенные каждый своими полномочиями. Круг функций определяется собственниками жилья, а закрепляется все самим председателем. При этом вид договора не имеет значения.
Полномочия следующие:
- Управляющий представляет товарищество в различных инстанциях, судах, заключает договора подряда при необходимости.
- На его плечи ложится вся организационно-правовая система работы по вопросам ТСЖ.
- Управляющий может привлекать к деятельности юриста, бухгалтера по согласованию с председателем.
- Следует отметить, что деятельность человека, назначенного на данную должность, зависит от определенного членами ТСЖ круга обязанностей.
Управляющий ТСЖ
Управляющий ТСЖ – это своего рода представитель, доверенное лицо собственников жилья. На него возложена масса функций.
Кроме них, управляющий имеет и свои права, они определяются дополнительным пунктом должностной инструкции.
Права
Управляющий:
- может участвовать в обсуждении всех проблем и вопросов, которые входят в обязанности функционирования товарищества;
- наделён правом принятия решения вместе со всеми участниками ТСЖ;
- может вносить различные предложения по улучшению деятельности ТСЖ;
- при необходимости может получать нужную документацию для работы.
Если в процессе деятельности были выявлены недостатки, то управляющий может сообщить о них председателю, а также принять меры по их устранению.
Если для решения вопросов и задач необходимо привлечь специалистов, то управляющий может это сделать.
При этом он имеет право раздавать указания на выполнение работ самостоятельно.
Если сотрудники эксплуатационной службы серьезно нарушили требования, то управляющий имеет право их отстранить от работы.
Обязанности
Каждый председатель наделяет управляющего, исходя из интересов ТСЖ. Все зависит от степени доверия.
Если оно полное, то можно привлечь управляющего к следующим обязанностям:
- подбор эксплуатационных служб для выполнения работ по ремонту и обслуживанию многоквартирного дома;
- заключение различных договоров, в том числе и на оказание коммунальных услуг;
- поиск, трудоустройство и увольнение сотрудников;
- контролирование проведения различных работ по улучшению состояния дома и территории;
- официальное представление товарищества в органах власти и судах;
- подготовка различных финансовых документов, в том числе годовых смет расходов и доходов;
- подготовка финансового отчета;
- взыскание долгов.
В данном случае все зависит от уровня доверия к человеку.
Можно поручить ему:
- ведение различных финансовых операций;
- оплату счетов на оказание услуг;
- закупку материалов для работы и так далее.
Требования
Требования к кандидатуре управляющего определяются согласно установленному положению.
Все зависит от конкретного товарищества:
- иногда ТСЖ нуждается в управляющем с высшим экономическим или техническим образованием;
- также выдвигаются требования к возрасту – управляющим, чаще всего, не может быть человек моложе 30 лет;
- обязательное условие – отсутствие судимости;
- управляющий должен иметь много свободного времени для ведения своей деятельности.
Ответственность, усидчивость и решимость – неотъемлемые качества сотрудника товарищества.
Также управляющий должен владеть информацией о техническом устройстве дома. Быть ознакомлен с нормативными документами, проектными, договорными и иными.
Ответственность
Кроме прав и требований, управляющий несет ответственность за свою деятельность. Определяется она должностной инструкцией.
Если управляющий не соответствует и не выполняет требования по работе в товариществе, то он может быть уволен с должности в соответствии с Трудовым кодексом Российской Федерации.
Если в процессе деятельности управляющего обнаружено нецелевое использование денежных средств, кражи и мошенничество, то он несет уголовную ответственность.
Кроме того, материальный ущерб подлежит восстановлению.
Если управляющий что-либо испортил, то он обязан за свой счет произвести ремонтные работы.
Обязательно нужно соблюдать правила трудового порядка и противопожарную безопасность, если выявлено нарушение, то управляющий может быть наказан штрафом.
Договор
Договор заключается на основании Трудового кодекса РФ. Он может быть стандартным трудовым, где указана дата заключения или гражданско-правовым.
Последний представляет собой своеобразный акт оказания услуг на определенный временной промежуток.
Выбирается форма заключения договора самим Председателем и управляющим.
Взаимодействие с товариществом собственников жилья
Способ сотрудничества ТСЖ и управляющего может быть ограничен рамками 2-х моделей.
Каждое товарищество выбирает самостоятельно, что ему ближе:
- В первом случае деятельность осуществляется управляющим, а все ремонтно-строительные работы наемными сотрудниками. Единственный минус – придется содержать большой штат. Но если ТСЖ представляет собой целый жилой комплекс, то такая форма сотрудничества удобна.
- Второй вариант предполагает собой наем работников на время. Такая модель очень выгодна в материальном плане, потому что сотрудники будут появляться только когда это необходимо, а за остальной период «простоя» платить не надо.
Выход простой - взять власть по содержанию своего дома в свои руки! Именно такую возможность предоставляет нам Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года.
Почему мы должны управлять своим домом?
Потому что нам не безразлично в каком доме мы живем и в каком доме будут жить наши дети и внуки!
А как управлять своим домом?
Согласно ст. 161 п. 2 ЖК РФ, существуют три способа управления многоквартирным домом (далее МКД)
- непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
- управление управляющей организацией;
- управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).
Остановимся кратко на этих способах управления
Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.
Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д. заключаются каждым собственником непосредственно с каждой ресурсоснабжающей организацией (Мосводоканал, МосЛифт и т. д.).
При управлении домом возникает много вопросов и их надо оперативно решать, а значит собирать собрание или опрашивать каждого собственника. Как часто собирать собрания? Раз в квартал, раз в месяц или каждую неделю? А если в доме 100 и более собственников? Вывод очевиден - такой способ подходит только для домов, где число собственников незначительно, не более 6-10.
Вывод: эффективное непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме возможно, когда число собственников в доме незначительно.
Управление управляющей организацией
При управлении управляющей организаций управляющая компания заключает договор с каждым собственником. Договор заключается на условиях, определенных общим собранием. Соответственно договор должен разрабатываться юристом, обладающим помимо прочего познаниями в области управления, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов. В каждом доме найдется такой юрист? Вопрос риторический. Следовательно, такой договор будет предлагаться управляющей организацией. Чьи интересы будет защищать такой договор? Однозначно - интересы управляющей организации. Какой контроль над деятельностью управляющей организации? Никакого! Собственник противопоставлен юридическому лицу. А чтобы сменить управляющую организацию необходимо провести общее собрание, выбрать другую управляющую организацию, согласовать новый договор. И еще не известно, будет ли новая управляющая организация лучше прежней.
Вывод: управление управляющей организацией в настоящее время самый непредсказуемый способ управления.
Где выход? Выход - управление ТСЖ!
Что такое ТСЖ? ТСЖ - некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Доля собственности общего имущества в доме (ст. 290 ГК РФ) пропорциональна общей площади Вашей квартиры (ст. 42 ЖК РФ).
В Жилищном кодексе РФ сказано, что собственники жилых помещений несут ответственность не только за содержание своих помещений, но и за содержание общего имущества в многоквартирном доме.
К общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Товарищество собственников жилья - юридическое лицо, создаваемое самими жителями собственниками помещений в многоквартирном доме, для получения возможности самостоятельного управления, а также, возможно, и эксплуатации своего дома.
Коммунальные платежи жильцов поступают непосредственно на счет ТСЖ для дальнейшего распределения на нужды по своему усмотрению. После регистрации ТСЖ жители собственники, которые не захотели стать членами ТСЖ, заключают договор управления с ТСЖ своего дома. Правление ТСЖ вправе передать функции по управлению домом иной управляющей организации. В данном случае договор управления подписывается управляющей организацией с одной стороны и Правлением ТСЖ от лица собственников с другой стороны. Такие серьезные вопросы, как образование и сбор дополнительных средств в резервные фонды на восстановление, ремонт дома, получение заемных средств и банковских кредитов и т. д. относится исключительно к компетенции общего собрания собственников - членов ТСЖ, и принимается когда за него проголосовало не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений.
Как ТСЖ управляет домом? Исполнительный орган ТСЖ - это Правление. Правление исполняет решения общего собрания членов ТСЖ. Кто избирается в Правление ТСЖ? Собственники помещений в доме! То есть Вы или Ваши соседи. Будете ли Вы или Ваши соседи плохо управлять домом? Нет, потому что Вы и Ваши соседи живут в своем доме. Вы сами управляете своим домом, но вы не одни, вы - «партия», вы - юридическое лицо, выступающая на равных с другими юридическими лицами, вы сами определяете какой договор, с кем и по какой цене заключать, вы сами решаете, сколько денег надо собрать, чтобы привести и содержать свой дом в порядке и жить достойно в своем доме.
Вывод: в настоящее время управление ТСЖ - самый оптимальный и эффективный способ управления многоквартирным домом.
Создавая ТСЖ, вы не только не лишаетесь поддержки города Москвы, но наоборот, получаете особые преимущества.
Постановлением Правительства Москвы № 1032-ПП от 04.12.2007 г. (О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам - отремонтированный дом» на 2008-2014 годы), предусмотрено, что в первую очередь капитальный ремонт будет проводиться в домах, в которых созданы ТСЖ (п. 1.1.1 № 1032), причем не зависимо от того создано ТСЖ или нет, ремонт будет проводиться совершенно бесплатно за счет бюджетных средств.
Почему возник этот приоритет? Мы видим, что при реализации программы «Мой двор, мой подъезд» возникает порой странная ситуация: город вливает огромные средства в ремонт подъездов, благоустройство дворовых территорий, а через год-полтора все эти усилия сводятся на нет... стараниями самих жильцов и их детей. Все рушится, ломается, покрывается малопристойными надписями. Люди не чувствуют себя хозяевами всего этого добра. Многие даже считают, что лифт принадлежит ДЕЗу или Мослифту. Да нет же, он принадлежит собственникам в доме и ремонтировать его будут за их же счет.
Город за счет бюджетных средств капитально ремонтирует дом и передает его жителям - берегите его, потому, что в следующий раз Вы будете его ремонтировать уже на свои деньги.
Рано или поздно - по Жилищному кодексу РФ - собственникам придется полностью взять на себя расходы по содержанию и ремонту дома. Государство вернет свой долг по недоремонту, но и собственникам лучше побыстрее создать ТСЖ, чтобы своевременно войти в программу капремонта.
Контрольно-счетная палата Москвы выявила факты нарушений при проведении капитального ремонта в 2008 году. К примеру, было отмечено, что в некоторых случаях качественные показатели выполненных ремонтных работ, а также некоторые элементы отделки не соответствуют требованиям комфортности и безопасности.
Создавать ТСЖ (домком, комитет территориального общественного самоуправления или для начала хотя бы инициативные группы) надо не тогда, когда дом «отремонтирован», а до начала работ. Чтобы все держать под контролем, подойдет любой орган жилищного самоуправления, но только реально действующий.
При проведении собраний собственников многоквартирных домов необходимо обязательное присутствие заказчиков и генеральных подрядчиков, которые должны представлять обстоятельную информацию о видах и объемах работ.
В настоящее время информирование собственников многоквартирных домов осуществляется:
- через СМИ (окружная и районная газеты, кабельное телевидение, Интернет);
- проведение собраний;
- распространение информационных материалов.
Но недостаток правовой культуры собственников, небольшой период рыночных преобразований в России, разнородный социальный состав собственников делают задачу проведения собраний собственников весьма непростой. Невозможность сбора необходимого количества голосов (66,70% - что составляет 2/3 от общего числа голосов собственников помещений), из-за их пассивности и недоверия, усложняет задачу в принятии решения о проведении капитального ремонта дома. Разобщенность собственников МКД на собрании в очной форме не приведет к общему решению как по утверждению перечня работ, проводимых при капитальном ремонте, так и в вопросах, связанных с участием собственников помещений в контроле над производством работ по капитальному ремонту и в приеме работ после их завершения.
При проведении собрания в заочной форме для подготовки пакета документов (уведомлений и решений) необходимо иметь множительную технику, кадровый состав специалистов, умеющих ответить на многочисленные вопросы жителей. Собственники отказываются принимать участия в данной работе из-за своей некомпетентности, отсутствии свободного времени. При использовании административного ресурса управ и специалистов ГУ ИС у собственников возникает недоверие, и такой метод займет длительное время на вручение уведомлений, сбор решений и подсчет голосов собственников МКД и приведет к срыву сроков проведения запланированного капитального ремонта.
Жители должны знать:
- Государство и впредь не оставит собственников без помощи. В каждом административном округе, в районах будут созданы сервисные центры, которые обеспечат самый разнообразный набор услуг для ТСЖ. (подбор и помощь в заключении договоров между ТСЖ и эксплуатирующими организациями, сопровождение таких договоров. Помощь в оптимизации расходов и поиска финансовых средств для ТСЖ. Контроль за расходованием средств эксплуатирующими организациями. Независимое юридическое и бухгалтерское сопровождение работы ТСЖ).
- Предоставление бюджетных субсидий ТСЖ на содержание и текущий ремонт управляемыми ими домами пойдет в том же порядке, что и для дирекций единого заказчика, но поступят они непосредственно на счет ТСЖ.
Другие меры поддержки ТСЖ подробно указаны в постановлении Правительства Москвы от 22.05.2007 г. № 398-1111 «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных
кооперативов в городе Москве на 2007-2009 годы и задании на 2010 год» и наших прежних публикациях.
Так вот, для того, чтобы решить проблемы ЖКХ, надо усилить привлечение жителей, к управлению своими домами.
Итак, есть необходимость решения наболевших вопросов ЖКХ, есть финансовые средства, выделенные на эти цели, открыта зеленая улица для массового создания ТСЖ. Дело только за главным - желанием и стремлением жителей города самим вершить судьбу своих домов.
По всем вопросам, связанным с созданием ТСЖ, их работой, проведением общих собраний и другим вопросам самоуправления Вы всегда можете обратиться в ГУ «ИС района Хорошево-Мневники» лично или по телефону +7 499 728-39-95.
Председатель жилтоварищества – это руководитель, избираемый строго из числа участников ТСЖ двумя основными способами , в зависимости от положений Устава (п. 3 ст. 147 ЖК РФ):
- Голосованием на общем собрании.
- Голосованием членов правления.
Функции председателя оговариваются Жилищным кодексом и Уставом товарищества.
Согласно пунктам 1,2 статьи 149 ЖК РФ, председатель должен выполнять решения правления и собрания участников ТСЖ, а также осуществлять общее руководство деятельностью, разрабатывать кадровый регламент и определять размеры оплаты труда привлекаемых работников.
Разрабатываемые председателем план и регламент деятельности нанимаемых служащих и размер их вознаграждения подлежат обязательному одобрению общим собранием членов ТСЖ (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).
ЖК РФ, Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья
- Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
- Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.
Управляющий товариществом – это наёмный работник, который привлекается для решения следующих задач:
- организация ремонтных и прочих работ;
- контроль за качеством коммунальных услуг;
- кадровое руководство;
- антикризисное управление.
Важно! Управляющий не обязательно должен состоять в ТСЖ, но должен обладать опытом работы в коммунальной области и разбираться в жилищном законодательстве.
В чем разница между ними?
Основным различием является тот факт, что председатель является избираемым уполномоченным руководителем , а управляющий полностью подконтролен председателю, как все другие наёмные работники ТСЖ. Председатель определяет круг обязанностей управляющего на заседании правления.
Управляющий как физическое лицо является своеобразной альтернативой управляющей компании, а председатель как представитель владельцев недвижимости контролирует деятельность управленца и спрашивает с него отчёт. Между данными должностями существует ряд различий в нескольких аспектах:
- юридическом статусе;
- сфере прав и обязанностей;
- ответственности;
- порядке найма и увольнении.
Различия в каждом аспекте следуют из гражданского и жилищного законодательства, а также деятельности конкретного жилтоварищества и сложившейся правоприменительной практики .
Правовой статус
Выбранный председатель, в отличии от управляющего, имеет статус не наёмного работника, а статус административного руководителя ТСЖ, имеющего нужные полномочия осуществлять правовые действия от имени жилтоварищества.
Закон дает право руководителю при необходимости выполнять ряд действий.
У него есть право принятия решений без доверенности согласно пункту 2 ст. 149 ЖК РФ .
Руководитель ТСЖ согласно законодательству может выступать в качестве:
- физического лица (наёмного работника).
- Индивидуального предпринимателя.
Управляющие, имеющие статус ИП, могут осуществлять управленческую деятельность в нескольких ТСЖ одновременно.
Важно! Управляющий не может являться поставщиком коммунальных услуг.
Данную функцию могут выполнять только управляющие организации или предприятия-поставщики ресурсов.
Оформление полномочий
Полномочия председателя жилтоварищества частично определены Жилищным кодексом и подлежат подробному описанию в уставе конкретного ТСЖ. Основанием для законной деятельности председателя является . Данный документ подлежит предоставлению в органы жилищного надзора и налоговую службу, где фиксируются данные лица, избранного на должность председателя товарищества.
Управляющий может быть оформлен в качестве работника товарищества двумя способами:
- через заключение трудового договора;
- через заключение гражданско-правового соглашения.
Оформление трудового договора регулируется нормами 11-й главы ТК РФ и предполагает подчинённое положение управляющего по отношению к руководству ТСЖ.
Гражданско-правовое соглашение предполагает более широкие полномочия наёмного управленца с подробным описанием сроков его деятельности и сферы компетенции.
Права и обязанности
Основные права председателя ТСЖ
(жилтоварищества) сводятся к осуществлению контролирующих функций
за деятельностью наёмных работников (в том числе нанятого управляющего).
Кроме этого, на него возлагается принятие решений о подписании договоров, соглашений и финансовых документов от имени товарищества собственников жилья.
В числе всего прочего, председатель ТСЖ заключает договор о привлечении управляющего .
К правам нанятого руководителя относят:
- выбор рабочих кадров для обслуживания и ремонта имущества жилтоварищества;
- увольнение нанятых работников;
- получение информации о финансовой истории ТСЖ;
- представление интересов ТСЖ по доверенности в официальных инстанциях.
Важно! Обязанности председателя ТСЖ сводятся к организации исполнения решений собраний участников товарищества.
Делает от это в соответствии с Уставом и обязанностями по контролю за своевременным и качественным выполнением работ и предоставлением коммунальных ресурсов .
Обязанности нанятого управляющего определяются трудовым соглашением с ним. В большинстве случаев к таким обязанностям относятся:
- подбор подрядчиков.
- Заключение договоров и исполнителями работ.
- Представление отчёта о деятельности.
- Работа с должниками.
Председательствующий участник правления не может передавать наёмному управляющему свои полномочия или возлагать свои обязанности (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ).
ЖК РФ, Статья 147. Правление товарищества собственников жилья
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
Допускается только наделение нанятого управленца ограниченным кругом полномочий с одобрения большинства членов правления или общего собрания (определяется уставом).
Ответственность
Председательствующий участник товарищества полностью подотчётен жильцам .
Он обязан регулярно предоставлять нужную документацию
избранному ревизору и общему собранию членов ТСЖ и несёт ответственность перед данными институтами контроля
.
Руководитель не имеет права принимать решения, которые идут против интересов жильцов .
Председатель ТСЖ осуществляет общий контроль и составляет полный отчет .
Он несет материальную ответственность перед всеми жильцами по следующим пунктам:
- за своевременную доставку коммунальных ресурсов собственникам жилья;
- за ответственное расходование материальных ресурсов;
- за деятельность наёмного управляющего.
Если управляющий по каким-либо причинам не выполнил свои обязанности , или выполнил их с нарушением законодательства или трудового договора, то ответственность перед жильцами-членами товарищества за данные ошибки возлагается на председателя ТСЖ .
Важно! Члены правления ответственны в равной степени за действия, совершаемые ими от имени товарищества.
Наёмный управленец несёт ответственность в рамках своей деятельности:
- материальную;
- уголовную;
- гражданскую.
Материальная ответственность определяется соответствующими пунктами трудового соглашения и существует в рамках доверенного к распоряжению имущества и денежных средств. Гражданская ответственность существует в рамках условий договора с руководством товарищества.
Уголовная ответственность наступает в исключительных случаях , когда халатность при осуществлении функций контроля за обслуживанием энергетических коммуникаций рабочими приводит к аварийным ситуациям .
Увольнение и смена
Наём и увольнение управляющего осуществляется решением собрания владельцев недвижимости или председателем единолично, если он наделён полномочиями Уставом .
Руководство жилищного товарищества вправе сменить нанятого управленца
или уволить его в случае, если последний исполнял свои обязанности согласно ТК РФ, не выполняя условий договора
.
Иногда увольнение руководителя нельзя осуществить по пунктам, которые есть в ст. 81 Трудового Кодекса РФ .
Нарушение норм закона недопустимо.
В этому случае собрание участников жилищного товарищества вправе принять решение о приостановке деятельности такого руководителя.
Вместо уволенного руководителя правление назначает нового .
Возможно досрочное прекращение полномочий в следующих случаях:
- решения общего сбора собственников.
- Решения правления (если предусмотрено уставом).
- Решения судебных органов.
Гражданские суды имеют право вмешиваться в организации владельцев жилья по представлению прокуратуры, в случаях грубого нарушения закона и нормативных актов руководством таких организаций.
Итак, председатель товарищества – это официальный руководитель организации собственников жилья, а управляющий выполняет функции исполнительного директора, являясь наёмным работником по отношению к руководству ТСЖ и выполняя руководящие функции строго в рамках трудового договора .
Действующий Жилищный кодекс (ст. 144) определяет, что органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание его членов и правление ТСЖ. Все что ниже этих инстанций относится к исполнительным органам.
Председатель ТСЖ
На практике главным «лицом» любого ТСЖ является его председатель, формально, по закону (см. ст. 144 ЖК РФ) даже не относящийся к органам управления ТСЖ, а являющийся всего лишь одним из членов правления и даже избираемый им (если в уставе не прописано, что председатель правления избирается общим собранием).
Вообще надо сказать, что у председателя правления товарищества довольно межеумочное состояние, с одной стороны он вправе без доверенности действовать от имени ТСЖ, подписывать документы, включая платежные, принимать на работу и проч. (ну то есть, если проводить аналогию с «обычной» коммерческой фирмой действовать как ее директор), но с другой стороны, если системно подходить к нормам о ТСЖ, то должность председателя его правления все таки общественная и нормы трудового законодательства к председателю применяются лишь постольку поскольку.
Не случайно понадобилось дополнять ст. 147 ЖК РФ «Правление товарищества собственников жилья» пунктом 3.1., запрещающим избирать председателем правления, управляющего ТСЖ, то есть конкретного «хозяйственника», чья деятельность к тому же лицензируется.
Таким образом в любом ТСЖ законодатель разрешает как бы «раздвоить» процесс непосредственного управления ТСЖ и разделить полномочия исполнительного органа товарищества между председателем ТСЖ и его управляющим, когда первый будет чем то вроде президента, а второй – что то типа локального премьер-министра, чья деятельность заточена исключительно на хозяйственные функции по поддержанию общего имущества ТСЖ в надлежащем порядке и в «политику» не вмешивающегося.
Как поступить в каждом конкретно случае: оставить только председателя правления ТСЖ или в довесок к нему пригласить внешнего управляющего товариществом собственников, решать все таки самим членам ТСЖ.
Управляющий ТСЖ
Если председатель правления ТСЖ является единоличным исполнительным органом, избираемым или общим собранием членов ТСЖ, или правлением (конкретный способ избрания председателя должен быть прописан в уставе товарищества), то для собственников помещений в многоквартирном доме и членов ТСЖ управляющий является всего лишь наемным работником и его статус для членов ТСЖ в общем то аналогичен статусу любого наемного работника – сантехника, уборщицы и т.д. Поэтому в отношениях с управляющим помните, что он всего лишь наемный работник и не имеет по отношению к члена м ТСЖ никаких административно властных или организационно-распорядительных полномочий, и от имени ТСЖ управляющий, в отличие от председателя, действует по доверенности как любой наемный работник.
Обжалование действий председателя руководства ТСЖ.
Действия председателя и правления ТСЖ можно обжаловать:
- общему собранию собственников;
- в жилищную инспекцию;
При этом порядок обжалования действий руководства ТСЖ не является претензионным, то есть не нужно вначале проходить все ступени – собрание собственников – жилинспекция – суд. А можно самому выбрать тот орган, который вы считаете наиболее предпочтительным для обжалования конкретных действий председателя ТСЖ в данное конкретное время..
На управляющего ТСЖ вы можете пожаловаться также как на любого иного работника люой организации – то есть вышестоящему органу – председателю ТСЖ.
Нужно ли председателю ТСЖ проводить спецоценку условий труда
Если председатель не является постоянным работником ТСЖ, то есть исполняет свою работу на общественных началах без занесения записи о председательстве в трудовую книжку и без трудового договора и обязательной заработной платы, то проводить спецоценку условий труда (СОУТ) такого председателя не нужно. При этом если председатель время от времени получает от ТСЖ деньги в счет возмещения своих расходов по управлению, то он все равно не считается работником ТСД (ЖСК). А вот если председатель является штатным сотрудников, то СОУТ его рабочего места проводить нужно обязательно (ст. 212 Трудового кодекса РФ). Иначе немаленький штраф.
Нужно ли проводить обучение по охране труда председателя ЖКХ и членов правления
Точно также как и в случае со спецоценкой все зависит от того, является ли председатель данного ТСЖ штатным сотрудником с окладом или просто исполняет свои председательские обязанности на общественных началах. В первом случае проходить обучение по охране труда председателю нужно. В противном случае опять же – штраф за нарушение трудового законодательства. А если председатель «общественник», то соответственно он не подпадает под действие Трудового кодекса и обучаться охране труда ему не нужно.
В любом случае, при возникновении вопросов о правовом статусе и полномочиях председателя ТСЖ вы можете обратиться е в Рязани.
