Отсутствие в ст. 50 ГК РФ исчерпывающего перечня организационно-правовых форм некоммерческих юридических лиц не способствует созданию их единой системы. Как отмечается в теоретических исследованиях, "предоставленная Гражданским кодексом законодателю возможность... дала простор для нередко неуемного законотворчества...".
В настоящее время необходимость упорядочения системы очевидна. А это невозможно без "ревизии" существующих организационно-правовых норм, поскольку "существуют случаи смешения понятий, когда законодатель именует ту или иную разновидность организационно-правовой формой, но в сущности она таковой не является, а речь идет лишь о разновидности в рамках одной организационно-правовой формы". В Концепции развития законодательства о юридических лицах, проект которой был одобрен в марте 2009 г., предлагается установить исчерпывающий перечень некоммерческих юридических лиц и исключить из законодательства некоторые организационно-правовые формы, которые как раз были созданы в результате "смешения понятий". В частности, это относится к товариществам собственников жилья и обществам взаимного страхования, которые, по мнению ряда специалистов, являются, по сути, потребительскими кооперативами.
Чтобы выяснить, есть ли основания для исключения данных организационно-правовых форм либо необходимо устранить лишь недостатки правового регулирования, не позволяющие четко отграничить данные формы от сходных, необходимо исследовать их правовой статус.
Товарищество собственников жилья
(далее - ТСЖ) - единственная организационно-правовая форма юридических лиц, специально предусмотренная для объединений собственников помещений многоквартирного дома исключительно с целью управления данным домом. Жилищные и иные специализированные потребительские кооперативы осуществляют управление наряду с реализацией основной задачи - обеспечение их членов жилыми помещениями.
ТСЖ - некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Создание собственниками жилых и нежилых помещений специализированных организаций для управления многоквартирными домами широко используется не только в России, но и в зарубежных странах. В государствах, образовавшихся на территории бывшего СССР, также предусматривается создание некоммерческих объединений собственников жилых помещений с правами юридического лица для управления многоквартирными домами.
Во многом сходное регулирование отношений управления многоквартирными домами наблюдается в законодательстве Украины и Беларуси. Статус создаваемых в Беларуси объединений собственников определяется Законом от 8 января 1998 г. "О совместном домовладении". На Украине действует Закон от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". При этом отдельные вопросы регулируются иначе, чем в России, причем в ряде случаев такое регулирование является более продуманным и целесообразным.
ТСЖ нельзя признать абсолютно новой для России формой управления многоквартирными домами. Появление первых жилищных товариществ относится к 20 гг. прошлого столетия. Оно имело целью, так же, как и на современном этапе, возложить обязанности по надлежащей эксплуатации многоквартирных домов на лиц, владеющих жилыми помещениями, освободив от этих обязанностей государство. Правда, в отличие от современной действительности речь шла не о создании объединений собственников жилых помещений, а о привлечении к управлению лиц, являющихся нанимателями.
До вступления в силу действующего ЖК РФ правовое положение ТСЖ регулировалось ФЗ от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья".
ТСЖ действует на основании устава. При этом законодательство не предусматривает специальных требований к его содержанию. Соответственно, должна применяться ст. 52 ГК РФ. Необходимость включения в устав отдельных положений следует из некоторых статей Жилищного кодекса РФ: ч. 1 ст. 145 ЖК РФ предусматривает, что уставом определяется порядок созыва общего собрания ТСЖ, ч. 3 ст. 146 ЖК РФ - что уставом наряду со ст. 45 ЖК РФ определяются правомочия общего собрания членов ТСЖ и др.
В целях содействия более активному распространению товариществ собственников жилья Приказом Минземстроя РФ от 3 августа 1998 г. N 35 был утвержден Примерный устав товарищества собственников жилья. Данный Приказ не утратил силу и в настоящее время, однако применение Примерного устава возможно с учетом положений разд. VI ЖК РФ.
Согласно законодательству некоторых государств ТСЖ действуют на основании типового устава. Подобные нормы содержатся, к примеру, в Законе Украины от 29 ноября 2001 г. "Об объединениях совладельцев многоквартирных домов". Представляется, что наличие типового устава заметно упростит и облегчит процесс создания ТСЖ, в частности, поскольку будут исключены споры собственников по поводу содержания устава, а также случаи отказов в регистрации товарищества из-за несоответствия положений устава требованиям законодательства. Кстати, в Положение о жилищных товариществах и строительных товариществах, утвержденное 3 декабря 1921 г. Президиумом Моссовета, был включен устав жилищного товарищества.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Допускается также создание одного ТСЖ собственниками нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме. Такое объединение допустимо, если дома расположены на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, имеют общие сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры.
Создание ТСЖ возможно путем объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры (ч. 2 ст. 136 ЖК РФ).
Таким образом, в одном ТСЖ могут объединяться только собственники расположенных на едином земельном участке или граничащих друг с другом участках строений. Подобное правило есть и в законодательстве других государств, в частности Украины. В законодательстве Беларуси действует аналогичное правило, однако есть исключение: если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание одного товарищества собственников для управления этой частью здания. Допускается создание одного товарищества собственников на базе нескольких объектов недвижимого имущества.
По российскому законодательству членами ТСЖ могут быть граждане, юридические лица, публичные образования - собственники как жилых, так и нежилых помещений многоквартирного дома.
Товарищество собственников жилья может быть создано не только на базе уже находящегося в эксплуатации многоквартирного дома, но и в случае, когда строительство дома еще не завершено (ст. 139 ЖК РФ). Товарищество в этих случаях создается лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. В теории возможность создания ТСЖ в строящемся доме оценивают неоднозначно. Преимуществом является возможность изначально контролировать состояние здания, однако с теоретической точки зрения создание товарищества невозможно, так как еще отсутствуют объект управления и, соответственно, лица, которые имеют статус собственников помещений.
Законодательство прямо не предусматривает возможности создания ТСЖ одним лицом, равно как и не устанавливает требования к минимальному количеству участников, указав лишь, что решение о создании должно быть принято собственниками, обладающими более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Указанным количеством голосов может обладать и одно лицо, например застройщик.
Подтверждением необходимости наличия хотя бы двух участников служит определение ТСЖ, данное в ст. 135 ЖК РФ. ТСЖ признается объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления.
Кроме того, понятие "товарищество" используется в российском законодательстве, когда речь идет об объединении лиц. Заслуживает внимания регулирование данной проблемы в белорусском законодательстве: Закон о совместном домовладении прямо закрепляет, что товарищество собственников должно состоять из двух и более членов. Однако во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании допускается создание товарищества одним лицом - застройщиком (ст. 20). Подобное положение можно было бы включить и в российское законодательство с указанием, что в случае создания ТСЖ застройщиком по завершении строительства число участников должно быть не менее двух, в противном случае ТСЖ должно быть ликвидировано. Однако если признать ТСЖ разновидностью потребительских кооперативов, возможность создания его одним лицом исключена, поскольку согласно п. 1 ст. 116 ГК РФ потребительский кооператив определяется как добровольное объединение граждан и юридических лиц.
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома или соответственно собственников нескольких многоквартирных домов или расположенных близко зданий. На том же собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме утверждается устав ТСЖ.
Поскольку на ТСЖ не распространяются положения Закона о некоммерческих организациях, для регистрации ТСЖ не требуется принятия решения о регистрации органом юстиции. Регистрация производится в общем порядке, предусмотренном ФЗ от 8 августа 2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
ТСЖ - организация, основанная на членстве. Число членов ТСЖ должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 135 ЖК). Количество голосов каждого из собственников определяется исходя из размера его доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Круг возможных членов ТСЖ ограничен - ими могут являться собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома. Соответственно, в товарищество не могут вступить наниматели и арендаторы помещений, а также иные лица.
Членство в ТСЖ является добровольным. Оно возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. При приобретении жилого помещения в доме, где создано ТСЖ, новый собственник вправе вступить в товарищество. Отказаться принять в члены товарищества нового собственника ТСЖ не может.
Следует отметить, что Закон о товариществах собственников жилья содержал положение о возникновении членства с момента регистрации товарищества у всех проживающих в кондоминиуме домовладельцев (п. 1 ст. 32). Впоследствии это положение было признано не соответствующим Конституции РФ, поскольку устанавливало обязательность членства в товариществе собственников жилья (Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П). До сих пор в теории высказываются различные мнения о целесообразности и допустимости обязательного членства в ТСЖ. К примеру, С.Г. Певницкий полагает, что "исходя из сути и правовой природы ТСЖ оно не является общественным объединением в смысле ст. 30 Конституции РФ, так как оно предназначено для исполнения общественно значимой функции по безопасному содержанию жилых помещений".
Судья Конституционного Суда РФ Б.С. Эбзеев, выразивший Особое мнение по вопросу о конституционности положения об обязательном членстве в ТСЖ, обосновал его отсутствием принудительного характера членства в ТСЖ в смысле, придаваемом понятию принуждения ст. 30 Конституции РФ. В частности, приобретение жилого помещения в доме, где создано ТСЖ, предлагалось считать косвенным выражением согласия на вступление в товарищество. Конечно, данная позиция представляется весьма уязвимой. Однако "недобровольные объединения" известны и отечественному, и мировому правопорядку; к ним относятся различного рода саморегулируемые организации, адвокатские и нотариальные палаты, национально-культурные автономии и др. Обязательный порядок участия в таких объединениях определяется необходимостью обеспечения общественных интересов.
Что касается ТСЖ, то в его создании присутствует не только частный, но и публичный интерес. Последний заключается в формировании эффективной системы управления многоквартирными домами, что поможет освободить бюджеты от расходов на поддержание жилищного фонда в надлежащем состоянии, обеспечить своевременную оплату предоставляемых собственникам жилых и нежилых помещений коммунальных услуг.
К тому же, не являясь членом ТСЖ, собственник находится в невыгодном положении, так как не участвует в общих собраниях членов ТСЖ и не может влиять на принятие решений, но обязан участвовать в расходах на содержание и ремонт, размер которых устанавливается общим собранием членов ТСЖ. Таким образом, добровольность членства предполагает лишь свободу принятия решения об участии в организации, но не избавляет собственника жилого или нежилого помещения от исполнения решений товарищества, касающихся вопросов эксплуатации и ремонта многоквартирного дома.
Законодательство ряда зарубежных стран (например, Финляндии, Нидерландов) предусматривает обязательное членство в подобных ТСЖ организациях. Положение об автоматическом возникновении членства в товариществе при приобретении права собственности на жилое или нежилое помещение содержится в белорусском законодательстве.
Следует отметить, что если рассматривать ТСЖ как потребительский кооператив, придется согласиться с исключительно добровольным порядком вступления в него, поскольку добровольность объединения указана в п. 1 ст. 116 ГК РФ как один из квалифицирующих признаков кооператива.
ТСЖ относится к организациям, обладающим имуществом на праве собственности. Имущественную базу ТСЖ составляет принадлежащее ему на праве собственности движимое и недвижимое имущество, необходимое для осуществления его функций, в том числе средства товарищества собственников жилья.
Существенная часть средств товарищества имеет строго целевое назначение и предназначена для оплаты коммунальных услуг, профилактических и ремонтных работ, необходимых для поддержания в надлежащем состоянии многоквартирного дома, и не может расходоваться на нужды самого товарищества.
Одним из источников средств на осуществление задач ТСЖ являются платежи, вносимые собственниками на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Порядок установления данных платежей определяется ЖК РФ, а также Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.
Следует отметить, что ТСЖ уполномочено на получение платежей на содержание и ремонт общего имущества только с собственников помещений. Однако во многих многоквартирных домах часть жилых помещений занимают наниматели по договору социального найма. В связи с этим возникает вопрос о праве ТСЖ получать платежи с нанимателей по договору социального найма. Согласно п. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Однако судебная практика трактует понятие "управляющая организация" исходя из п. 2 ст. 161 ЖК РФ и, соответственно, не относит ТСЖ и специализированные жилищные кооперативы к управляющим организациям. Так, в Определении ВАС РФ от 26 февраля 2009 г. N 16501/08 указывается, что товарищество собственников жилья не является управляющей организацией в отношении жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, занимаемых нанимателями по договору социального найма и договору найма жилых помещений, а правоотношения по внесению платы за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги возникают между нанимателями и собственниками жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо уполномоченным собственником лицом в силу Постановления Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315.
Полномочия по приему платежей от нанимателей по договору социального найма и договору найма могут быть переданы товариществу по решению собственника (либо на основании соответствующего договора).
Некоторые исследователи полагают, что одним из существенных отличий ТСЖ от потребительского кооператива является отсутствие в товариществах паевых отношений. Члены ТСЖ в отличие от членов потребительского кооператива не вправе распределять между собой полученные доходы. У них нет обязанности покрывать убытки путем внесения дополнительных взносов и др.; ТСЖ в отличие от жилищного кооператива не является собственником общего имущества, а также помещений многоквартирного дома. Жилищный кооператив по крайней мере до полной выплаты его членами своих паев таким правом обладает.
Согласно ч. 1 ст. 151 ЖК РФ в собственности ТСЖ может находиться недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Спорным является вопрос о собственнике объектов, возведенных ТСЖ за счет взносов его членов, например детской площадки, автостоянки и т.п.
Согласно п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме отнесено к разрешенной деятельности ТСЖ. При этом исходя из п. п. 2, 3, 4 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ можно сделать вывод, что результат такого строительства должен быть включен в общее имущество многоквартирного дома, т.е. поступить в общую долевую собственность членов ТСЖ. Однако заслуживает внимания и иная позиция, согласно которой следует разделять строительство дополнительных (самостоятельных) объектов и объектов общего имущества в многоквартирном доме.
На основании решения общего собрания членов ТСЖ в нем могут быть образованы специальные фонды (например, резервный), расходуемые на предусмотренные уставом цели.
Для достижения уставных целей ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 ЖК РФ). При этом свобода осуществления отдельных видов деятельности зависит от источника финансирования. За счет взносов членов ТСЖ могут осуществляться лишь виды деятельности, связанные с управлением:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
В ч. 3 ст. 152 ЖК РФ указывается, что дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные гл. 14 и уставом товарищества. Таким образом, иные виды деятельности могут осуществляться только за счет дополнительных доходов.
Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).
Компетенция общего собрания ТСЖ определяется ст. 145 ЖК РФ. К ней отнесены наиболее существенные вопросы, касающиеся организации деятельности товарищества, управления им, а также прекращения его деятельности, а также основные вопросы управления многоквартирным домом, включая осуществление распорядительных правомочий в отношении общего имущества многоквартирного дома, определение размера платежей членов товарищества.
Круг вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов товарищества, является открытым и может быть расширен уставом ТСЖ (ч. 3 ст. 145 ЖК РФ). Общее собрание может принять к рассмотрению любой вопрос, отнесенный к компетенции правления товарищества.
Порядок созыва и организации общего собрания членов ТСЖ определяется ст. 146 ЖК РФ и уставом товарищества.
Общее собрание членов ТСЖ правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представители.
Решения по наиболее важным вопросам, касающимся существования и деятельности ТСЖ, общее собрание принимает не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. К таким вопросам относятся: принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества.
Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов ТСЖ ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
Уставом ТСЖ может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества (ч. 1 ст. 147 ЖК РФ). Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.
Правление избирает из своего состава председателя товарищества. Следует отметить определенное несоответствие положений Жилищного кодекса, определяющих статус председателя правления. Согласно ст. 144 ЖК РФ к органам ТСЖ отнесены только общее собрание и правление товарищества. В то же время согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда. То есть председатель правления осуществляет функции единоличного органа управления товарищества. Исходя из сходства структуры и функций органов управления потребительских кооперативов, в частности ЖК и ЖСК, а также ТСЖ, очевидно, что везде председатель выполняет аналогичные функции, но в отношении жилищных потребительских кооперативов его статус как органа кооператива прямо закреплен в ст. 115 ЖК РФ.
Контрольным органом ТСЖ является ревизионная комиссия.
Реорганизация и ликвидация ТСЖ осуществляются в соответствии с гражданским законодательством. При этом должны учитываться особенности, установленные Жилищным кодексом. В частности, реорганизация ТСЖ в форме преобразования должна обеспечивать переход к новому юридическому лицу прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом в интересах собственников жилых помещений такого дома. Поэтому преобразование возможно только в организацию, создаваемую для осуществления аналогичной цели, т.е. в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч. 2 ст. 140 ЖК РФ). Однако ТСЖ создается уже на базе существующего многоквартирного дома, его членами являются собственники жилых помещений данного дома, поэтому не вполне ясна цель преобразования в жилищный кооператив, создаваемый прежде всего с целью обеспечения жилыми помещениями его членов. Обычно используется обратная схема - кооперативы, паи в которых полностью выплачены, преобразуются в ТСЖ.
Ликвидация ТСЖ производится по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Кроме этого, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ устанавливает еще один случай, когда ТСЖ должно быть ликвидировано: если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Представляется, что это не единственное специальное основание ликвидации ТСЖ. Таковым можно считать также принятие собственниками помещений решения о выборе иного способа управления многоквартирным домом, а также прекращение существования самого объекта управления - многоквартирного дома, а если исключить возможность существования ТСЖ с одним участником - при переходе права собственности на все помещения дома одному лицу.
Общества взаимного страхования
Общества взаимного страхования (далее - ОВС) как специализированные организации лиц, объединившихся для совместного страхования от общих страховых рисков, известны всем развитым правопорядкам. Активное создание таких обществ в Европе началось в XIX столетии. Их прообраз усматривают еще в средневековых сословных гильдиях, которые предоставляли гарантии на случай, если один из ее членов оказывался застигнутым каким-либо несчастьем.
В России создание обществ взаимного страхования начинается позже, чем в других европейских странах. Причем инициатива исходила от государства. В Указе императора Александра II от 10 октября 1861 г. указывалось на необходимость разъяснить домовладельцам городов, посадов и местечек пользу взаимного страхования и предложить им учредить общества взаимного страхования от огня.
В советский период, несмотря на введение с 1921 г. государственной монополии на страхование, в системе потребкооперации взаимное страхование действовало до середины 50-х гг.
ОВС в настоящее время рассматривается как самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций. Его статус регламентируется ФЗ от 29 ноября 2007 г. "О взаимном страховании" (далее - Закон о взаимном страховании).
До принятия этого Закона вопрос об организационно-правовой форме обществ оставался дискуссионным. На практике ОВС часто создавались в форме некоммерческих партнерств, хотя в теории указывалось, что данная организационно-правовая форма не вполне подходит для ОВС.
Следует отметить, что некоммерческие партнерства создаются для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ (п. 1 ст. 8 Закона о некоммерческих организациях). Общества взаимного страхования создаются для оказания услуг материального характера своим членам, что сближает общества с потребительскими кооперативами. Еще одной общей чертой потребительского кооператива и общества взаимного страхования является обязанность членов внести имущественные взносы. Другие организационно-правовые формы некоммерческих организаций, в том числе и некоммерческое партнерство, не предполагают обязательного объединения взносов участников.
Следует отметить, что организационно-правовая форма потребительского кооператива используется в сходных целях, причем в силу прямого указания закона. Речь идет о кредитных потребительских кооперативах, статус которых определен в ФЗ от 18 июля 2009 г. "О кредитной кооперации". Такие кооперативы создаются в качестве добровольных объединений физических и (или) юридических лиц на основе членства по территориальному, по профессиональному и (или) иному принципу в целях удовлетворения финансовых потребностей членов кредитного кооператива (пайщиков).
Учитывая изложенное, можно присоединиться к мнению Д.В. Акимочкина, что страховщики, предполагающие осуществление взаимного страхования исключительно своих членов, должны создаваться только в организационно-правовой форме потребительского кооператива, поскольку целью создания подобных юридических лиц является удовлетворение интересов его членов.
Некоторые авторы полагают, что действующий Закон не исключает создания ОВС в организационно-правовых формах, предусмотренных ГК РФ и Законом о некоммерческих организациях. Однако согласно п. 1 ст. 3 Закона о взаимном страховании взаимное страхование осуществляется обществом взаимного страхования, а п. 1 ст. 5 Закона указывает, что в целях взаимного страхования создается основанная на членстве некоммерческая организация в форме общества взаимного страхования. Специалисты при этом указывают на отсутствие в Законе о взаимном страховании переходных положений - не определено, в каком порядке и в какие сроки уже существующие в иных организационно-правовых формах общества взаимного страхования должны быть преобразованы. Представляется, что в установлении такого срока не было особой необходимости, так как соответствие организационно-правовой формы требованиям законодательства было необходимо для получения лицензии, а лицензии общества взаимного страхования должны были получить до 1 июля 2008 г. Интересно отметить, что еще до принятия Закона о взаимном страховании ОВС, созданным в соответствии с ФЗ "О некоммерческих организациях", отказывали в выдаче лицензии на осуществление взаимного страхования со ссылкой на то, что подобные организации субъектами страхового дела не признаются.
Число членов общества должно быть не менее пяти и не более двух тысяч физических лиц и (или) не менее трех и не более пятисот юридических лиц (п. 4 ст. 5 Закона о взаимном страховании).
Вызывает сомнения, что ОВС, созданное пятью физическими лицами, будет обладать достаточной стабильностью, чтобы обеспечить страховую защиту его участникам. Кроме того, следует обратить внимание на отсутствие регулирования ситуации со смешанным составом участников, т.е. когда членами общества являются физические и юридические лица. Более продуманным представляется регулирование данного вопроса в ФЗ от 18 июля 2009 г. "О кредитной кооперации". Согласно п. 2 ст. 7 этого Закона кредитный кооператив может быть создан не менее чем 15 физическими лицами или пятью юридическими лицами. Кредитный кооператив, членами которого являются физические и юридические лица, может быть создан не менее чем семью указанными лицами.
Также заслуживает внимания требование Закона о кредитной кооперации о создании по единому принципу - территориальному, профессиональному и т.д. Причем принцип создания должен закрепляться в уставе. Учитывая особенности деятельности ОВС, а также существующие в данной области традиции, подобное указание не было бы лишним и в Законе о взаимном страховании.
Специфика правового положения участников ОВС в том, что они одновременно выступают в роли страхователей в страховом правоотношении. Причем членство неразрывно связано с наличием статуса страхователя. Указанный статус может возникнуть непосредственно на основании устава либо в результате заключения договора участника с обществом. По общему правилу страхование ОВС имущества и имущественных интересов своих членов осуществляется непосредственно на основании членства, если учредительными документами общества не предусмотрено заключение в этих случаях договоров страхования. При этом в отношении осуществления страхования непосредственно на основании устава предусмотрено ограничение: страхованию в указанном случае подлежат только имущественные интересы, связанные с осуществлением одного вида страхования, а правила страхования, являющиеся неотъемлемой частью устава общества, должны определять сходные условия взаимного страхования для всех членов общества (п. 2 ст. 3 Закона о взаимном страховании).
ОВС действует на основании устава. Устав ОВС помимо положений, касающихся статуса организации и взаимоотношений общества и участников, регулирует также вопросы, связанные с осуществлением страхования. Согласно ст. 6 Закона о взаимном страховании в уставе определяются вид или виды страхования, осуществляемые обществом; условия ответственности по страховым обязательствам общества и порядок несения членами общества такой ответственности; правила страхования в случае осуществления взаимного страхования обществом на основании устава.
При этом законодатель ограничил круг интересов, которые могут быть застрахованы в рамках взаимного страхования: допускается осуществление различных видов имущественного страхования. Личного страхования общества не осуществляют. Осуществление обязательного страхования путем взаимного страхования согласно п. 4 ст. 968 ГК РФ допускается в случаях, предусмотренных Законом о взаимном страховании.
Органами управления общества являются общее собрание членов общества, правление и директор общества. Контрольные функции возлагаются на ревизионную комиссию (ревизора). В случае, если членами общества являются только физические лица в количестве не более тридцати человек, функции правления общества могут осуществляться общим собранием членов общества (ст. 9 Закона о взаимном страховании). В целом система органов управления и порядок их деятельности мало отличаются от потребительских кооперативов.
Имущество ОВС принадлежит ему на праве собственности. При этом общество как собственник ограничивается в правомочии распоряжения своим имуществом - оно может быть отчуждено только в случае и в порядке, которые предусмотрены законодательством и уставом общества (ст. 16 Закона о взаимном страховании). Данная норма призвана обеспечить стабильность общества, а также способствовать исключению злоупотреблений со стороны органов управления при осуществлении распорядительных правомочий.
К источникам формирования имущества ОВС помимо всего прочего относятся различные виды взносов, уплачиваемых участниками. Предусматривается внесение вступительного взноса, который является обязательным; дополнительных взносов, как правило, они вносятся в целях покрытия убытков; взносов на покрытие расходов, связанных с уставной деятельностью общества (ст. 17 Закона о взаимном страховании). Допускаются также добровольные денежные и иные имущественные взносы.
Кроме взносов вносится страховая премия. Если по итогам отчетного года финансовый результат осуществления взаимного страхования является положительным, общее собрание членов общества может принять решение об уменьшении размера страховой премии (ст. 19 Закона о взаимном страховании). В теории высказывается мнение, что право собственности на имущество в размере страхового взноса у участника ОВС не прекращается. Однако поскольку ОВС - юридическое лицо, оснований не признавать за ним право собственности на переданные ему страховые взносы не имеется. В этом отношении ОВС не отличается от коммерческих страховых организаций. Просто в данном случае страховая премия не предполагает образования прибыли, а предполагает ее использование исключительно для выплаты страхового возмещения, формирования страховых резервов.
К особенностям ОВС следует отнести невозможность преобразования в некоммерческую организацию иной организационно-правовой формы. Поскольку круг субъектов, которым разрешено осуществлять страховую деятельность, ограничен, единственно возможный вариант - преобразование в хозяйственное общество (ст. 23 Закона о взаимном страховании). Это повлечет за собой изменение условий страхования, оно будет осуществляться в таком случае уже не на принципах взаимного страхования, а на коммерческой основе.
Рассмотрев особенности правового положения ТСЖ и ОВС, можно отметить, что эти особенности определяются не столько спецификой сущности самого юридического лица, сколько сферой деятельности. Поэтому их сходство с потребительскими кооперативами очевидно. Наиболее серьезным возражением против признания указанных организаций потребительскими кооперативами является отсутствие в них паевых отношений.
Понятие "пай" включает в себя часть имущества кооператива, отражающую размер участия члена кооператива в образовании имущества кооператива. Пай имеет самостоятельную ценность и признается объектом гражданского оборота. Хотя и ТСЖ, и ОВС предполагают внесение участниками разного рода взносов, они используются в процессе деятельности организации и самостоятельной ценностью не обладают. Однако наличие пая, который можно использовать как самостоятельный объект сделок, не является обязательным признаком потребительского кооператива (ст. 116 ГК РФ). Предназначение паевого взноса - удовлетворение материальных и иных потребностей членов кооператива. Это назначение прослеживается и у взносов, вносимых в ТСЖ и ОВС.
Относительно ТСЖ специфику можно усмотреть также в отсутствии обязанности участников покрывать убытки организации путем дополнительных взносов и отсутствии у членов права на распределение прибыли ТСЖ. Поэтому представляется весьма интересным предложение выделить в качестве самостоятельной организационно-правовой формы юридических лиц некоммерческое товарищество, разновидностью которого наряду с садовыми и огородническими товариществами будет и ТСЖ. Разграничение товариществ на предпринимательские и некоммерческие существует в ряде стран, в том числе на Украине (ст. ст. 84, 85 ГК Украины).
Товарищество собственников жилья по своей организационно-правовой форме является некоммерческой организацией. Данное положение установлено Жилищным кодексом РФ. Собственники помещений создают Товарищество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в доме, а также согласования порядка реализации своих прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 12.01.96 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческие организации обладают специальной правоспособностью, т.е. они могут осуществлять деятельность, направленную на достижение целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.
ТСЖ имеет право и возможность получать доходы от хозяйственной деятельности, которая предусматривается в Уставе. В соответствии со ст. 152 «Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья» Жилищного кодекса РФ для достижения целей, предусмотренных уставом товарищества собственников жилья имеют право заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
Строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Некоммерческие организации не преследуют извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между своими членами. Гражданский кодекс определяет понятие предпринимательской деятельности как деятельности, осуществляемой на свой риск и направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (п.1 ст.2).
Товарищество собственников жилья может осуществлять предпринимательскую деятельность, направленную на увеличение доходной части бюджета ТСЖ. В Уставе ТСЖ должны быть обязательно отражены все конкретные виды осуществляемой предпринимательской деятельности. Доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, подлежат использованию только на цели, для реализации которых организовано товарищество, и не могут распределяться между домовладельцами, за исключением случая ликвидации товарищества.
Наличие или отсутствие предпринимательской (хозяйственной) деятельности позволяет разделить все Товарищества как субъекты налогообложения на две группы, в которых могут приниматься различные схемы бухгалтерского учета и работники которых будут сдавать различные формы финансовой отчетности.
При регистрации Товарищества необходимо обратить внимание на то, чтобы Товариществу были правильно присвоены коды Общероссийского классификатора отраслей народного хозяйства (ОКОНХ), поскольку в соответствии с налоговым законодательством существуют особенности ведения бухгалтерского учета в различных отраслях хозяйства. Для использования правил бухгалтерского учета, принятых в жилищно-коммунальном хозяйстве, необходимо, чтобы Товариществу был присвоен код ОКОНХ 90110 «Эксплуатация жилищного фонда».
Все доходы товарищества поступают на расчетный счет товарищества, который открывается в любом банке. Расчетный (текущий) счет товарищества предназначен для зачисления сумм полученных поступлений или кредитов, выручки от хозяйственной деятельности, осуществления расчетов с ресурсоснабжающими и подрядными организациями, со всевозможными поставщиками, осуществления расчетов с бюджетами по налогам и приравненным к ним платежам, с рабочими и служащими по заработной плате и другим выплатам, включаемым в фонд потребления, с банками по полученным кредитам и процентам по ним, а также для платежей по решениям судов и других органов, имеющих право принимать решения о взыскании средств со счетов юридических лиц в бесспорном порядке.
Формирование средств на депозитных счетах товарищества может осуществляться путем перечисления соответствующих сумм с его расчетного (текущего) счета.
Средства, получаемые товариществом с ссудных счетов в виде банковских ссуд в рублях, могут направляться в соответствии с кредитным договором или на расчетные (текущие) счета товарищества, выступающего в роли заемщика, или непосредственно на оплату кредитуемых материальных ценностей и затрат, включая выдачу средств на заработную плату с одновременным перечислением соответствующих налогов и других обязательных платежей. Погашение задолженности по ссудам банка и уплата процентов по ним производятся товариществом путем перечисления денежных средств с его расчетного (текущего) счета.
Прием платы за жилищно-коммунальные услуги товарищество может организовать через свой расчетный (текущий) счет в банке. Жители могут оплачивать ЖКУ по квитанции установленного образца как через расчетно-кассовые центры, так и через отделения Сбербанка России, а также непосредственно в кассу товарищества.
В параграфе 2 главы 4 Гражданского кодекса РФ говорится о хозяйственных товариществах, которые представляют собой коммерческую организацию. Казалось бы, товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) относится к той категории юридических лиц, которые предусмотрены в ст. 66 - 86 ГК РФ, но не стоит забывать о том, что кроме ГК РФ существуют и другие нормативные акты. Что же такое товарищество собственников жилья?
Понятие ТСЖ раскрывается в ст. 135 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), согласно которой оно представляет собой вовсе не организацию, целью которой является получение прибыли, а, напротив, является некоммерческой организацией. Целью объединения собственников жилых помещений в многоквартирных домах является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
Как и любое другое юридическое лицо, ТСЖ наделено законом правами и обязанностями, но все они существуют в рамках реализации норм Жилищного кодекса РФ. Например, в ст. 137 ЖК РФ перечислены права ТСЖ, которые сводятся к управлению, обеспечению эксплуатации, владению, пользованию и распоряжению комплексом недвижимого имущества. То есть ТСЖ может осуществлять свою деятельность исключительно в установленной действующим законодательством сфере. Статья 138 ЖК РФ предусматривает обязанности ТСЖ, к которым относится:
- вступление в договорные отношения, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества в многоквартирном доме, с собственниками жилых помещений, не являющимися членами ТСЖ;
- обеспечение выполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
- обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
- принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
- представительство законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Таким образом, ТСЖ представляет собой юридическое лицо, целью которого не является извлечение прибыли, осуществляющее свою деятельность в сфере управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, а также осуществляющее владение, пользование и распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме в установленных законодательством пределах.
ПОРЯДОК СОЗДАНИЯ ТСЖ
Порядок создания ТСЖ предусмотрен ст. 135 и 136 ЖК РФ. Собственно, он мало чем отличается от процедуры создания юридических лиц других организационно-правовых форм. Согласно действующему законодательству решение о создании товарищества и его устав принимаются на общем собрании. При этом число собственников жилых помещений, проголосовавших за создание ТСЖ, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 135 ЖК РФ). Именно это положение подталкивает недобросовестных "товарищей" на правонарушения. Как показывает практика прокурорских проверок исполнения жилищного законодательства, зачастую число фактически проголосовавших за создание ТСЖ собственников жилых помещений значительно отличается от данных, указанных в протоколе собрания. Например, прокуратура Зеленоградского административного округа установила в ходе проверки соблюдения жилищного законодательства в товариществе собственников жилья "Гранд", что согласно сведениям собственников жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: Зеленоград, корп. 914, 915, 916, 917, количество лиц, проголосовавших за принятие решения о создании ТСЖ, отличается от данных, указанных в протоколе общего собрания (сведения получены на сайте прокуратуры города Москвы mosproc.ru).
Проблема заключается в том, что ТСЖ, созданные путем фальсификации результатов голосования, регистрируются в соответствии с действующим законодательством и с момента внесения их в Единый государственный реестр юридических лиц приобретают правоспособность и дееспособность. Лже-ТСЖ осуществляют свою деятельность, и порой никто не догадывается о том, что они распоряжаются общим имуществом вопреки интересам "товарищей".
ЛЕГЧЕ ПРЕДУПРЕДИТЬ, ЧЕМ...
Согласно ст. 21 ФЗ "О прокуратуре Российской Федерации" прокуроры осуществляют надзор за исполнением закона, при этом соответствующие проверки они проводят на основании поступившей информации о фактах нарушения законов, требующих принятия мер прокурором. Данное позволяет сделать вывод о том, что выявление ТСЖ, созданных с нарушением требований закона, возможно только в случае обращения заинтересованных лиц в прокуратуру, так как по собственной инициативе прокуроры контролировать исполнение закона не будут. То есть лица, которые считают, что в процессе создания ТСЖ были нарушены их права и законные интересы и не соблюдены положения действующего жилищного законодательства, должны обратиться с жалобой или заявлением в прокуратуру.
А что если собственники жилых помещений в многоквартирных домах по какой-либо причине не обратились в прокуратуру? Сколько созданных с нарушением закона ТСЖ будут осуществлять свою деятельность?
Думается, что предупредить появление полулегальных ТСЖ проще, чем с ними бороться. Например, только в районе Черемушки выявлено 37 ТСЖ, созданных с нарушением действующего законодательства (mosproc.ru). Если бы в процессе проведения собрания участвовало независимое лицо, нарушений было бы значительно меньше. Если бы существовала специальная и независимая комиссия, участники которой присутствовали бы при проведении общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах. Члены комиссии проверяли бы, все ли собственники жилых помещений в многоквартирных домах уведомлены о проведении общего собрания, явку собственников жилых помещений, соблюдение правил проведения общего собрания и ведения протокола, количество "за" и "против" создания ТСЖ. Думается, что создание независимых комиссий при государственных органах не имеет смысла. Так как коррупция существует во всех сферах, наверное, лучше всего с задачей по предупреждению создания полулегальных ТСЖ справилась бы общественная организация.
ПРОКУРОРЫ ПРОТИВ ТСЖ
В соответствии со ст. 141 ЖК РФ ТСЖ ликвидируется в порядке, установленном ГК РФ. Так, согласно ст. 61 ГК РФ ТСЖ может быть ликвидировано по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо запрещенной законом, либо с нарушением Конституции Российской Федерации, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов. Именно выявление допущенных при создании ТСЖ грубых нарушений закона, которые носят неустранимый характер, является причиной ликвидации ТСЖ по инициативе прокуроров.
Прокуроры при выявлении нарушений закона обращаются в суд с исковыми заявлениями о ликвидации ТСЖ, основания и предмет которых часто повторяются.
Так, во всех случаях обращения прокуроров с исковыми заявлениями в суд предметом иска выступало признание протокола общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах недействительным и ликвидация ТСЖ. Предмет иска одинаков во всех случаях, но анализ судебной практики и практики прокурорского надзора за исполнением жилищного законодательства показывает, что в исковых заявлениях приводятся разные основания.
В одних случаях протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах признается недействительным в связи с тем, что большинство собственников жилых помещений в многоквартирном доме проголосовали против создания ТСЖ, однако в протоколе общего собрания отражен тот факт, что за создание ТСЖ проголосовали более 50% собственников жилых помещений.
В других случаях протокол общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирных домах признается недействительным по причине того, что большинство собственников жилых помещений в голосовании участия не принимали или вовсе не были уведомлены о проведении общего собрания. Таким образом, основанием для признания протокола недействительным и ликвидации ТСЖ является грубое нарушение закона, а именно несоблюдение положений ст. 44 - 48, 136 и 146 ЖК РФ. По данному основанию только в районе Черемушки по заявлению прокурора возбуждено 37 гражданских дел. Предметом этих 37 исков является признание недействительными протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах, проведенных в форме заочного голосования, свидетельств о государственной регистрации юридического лица, записей в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ), ликвидации ТСЖ.
Однако при подаче исковых заявлений, предмет и основания которых указаны выше, прокуроры часто сталкиваются с серьезными проблемами. Суды часто отказывают в приеме исковых заявлений, если они подаются в интересах одного-единственного собственника жилого помещения, если он не относится к категории, указанной в ст. 45 ГПК РФ. То есть по логике служителей Фемиды прокурор вправе обратиться с исковым заявлением о признании протокола собрания недействительным и ликвидации ТСЖ только при условии, что пострадавший собственник жилого помещения не может самостоятельно обратиться в суд по состоянию здоровья, в силу возраста, по причине недееспособности или другим уважительным причинам.
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).
Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. По своим обязательствам ТСЖ отвечает всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества (п. 6 ст. 135 ЖК РФ).
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. ТСЖ может быть создано при объединении:
Нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
Нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
ТСЖ в строящихся многоквартирных домах может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах при соблюдении правил, определенных для ТСЖ в общем.
В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также причиненных ему убытков в результате неисполнения указанных обязанностей.
Так как ТСЖ наделено статусом юридического лица, то возможна его реорганизация с соблюдением правил гражданского законодательства, например, в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Два и более ТСЖ могут создать объединение ТСЖ для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме (ст. 141 ЖК РФ). Ликвидация ТСЖ предусмотрена ст. 61 ГК РФ и влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Причины ликвидации ТСЖ:
По решению его учредителей (участников) либо его органа, уполномоченного на то учредительными документами, например, в связи с истечением срока, на который ТСЖ было создано;
По решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности с неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.
Жилищное право Крашенинников Павел Владимирович
§ 5 Правовое положение членов товариществ собственников жилья
Правовое положение членов товариществ собственников жилья
Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.
Во-первых, граждане - собственники жилых помещений в многоквартирных домах и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования. При этом интересы несовершеннолетних, а также недееспособных либо ограниченно дееспособных членов товарищества собственников жилья представляют их родители, опекуны или попечители. В случаях, предусмотренных законом, совершение действий от имени несовершеннолетних членов товарищества собственников жилья производится с согласия органов опеки и попечительства.
Во-вторых, юридические лица, которым:
Жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве собственности;
Жилые помещения в многоквартирных домах и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).
В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты Российской Федерации и Российская Федерация) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.
На практике довольно часто встречаются случаи, когда одно жилое помещение принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности либо когда помещения в квартире принадлежат разным лицам. В таких случаях возможно вступление в товарищество нескольких собственников жилого помещения (комнаты, квартиры). Представляется, что каждое из указанных лиц имеет часть прав и обязанностей одного члена товарищества пропорционально его доле в праве на данное жилое помещение. Указанные лица вправе уполномочить одного из собственников жилого помещения представлять их интересы в товариществе собственников жилья.
В случаях прекращения права собственности члена товарищества на жилое помещение в связи со смертью гражданина либо ликвидации юридического лица, отчуждения данного помещения или по иным основаниям членство в товариществе прекращается с момента утраты права собственности на жилое помещение.
При реорганизации юридического лица - члена товарищества либо смерти гражданина - члена товарищества правопреемники (наследники) могут вступить в товарищество по решению общего собрания его членов.
В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
В реестре членов товарищества собственников жилья, который ведется соответствующим товариществом, должны содержаться сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Член товарищества собственников жилья обязан предоставить правлению достоверные сведения и своевременно информировать правление товарищества об их изменении.
Все члены товарищества собственников жилья обладают достаточно широким кругом прав и несут целый ряд обязанностей.
Основные права и обязанности членов товарищества определены в уставах конкретных товариществ.
Члены товарищества имеют право:
Самостоятельно, без согласования с другими собственниками, распоряжаться своей собственностью;
Использовать общее имущество в соответствии с его назначением и с учетом требований устава;
Участвовать в деятельности товарищества как лично, так и через своего представителя;
Избирать и быть избранными в органы управления и контроля товарищества;
Вносить предложения по совершенствованию деятельности товарищества, устранению недостатков в работе его органов.
Члены товарищества собственников жилья обязаны:
Соблюдать требования ГК РФ, ЖК РФ и устава товарищества;
Соблюдать технические, противопожарные и санитарные правила содержания дома, жилого помещения и придомовой территории;
Принимать участие в расходах и обеспечивать уплату взносов, необходимых для покрытия затрат, связанных со строительством, реконструкцией, содержанием, эксплуатацией и капитальным ремонтом многоквартирного дома, пропорционально размеру приходящейся на них доли в общей собственности, своевременно вносить платежи за коммунальные услуги, целевые взносы и специальные сборы в размере, утвержденном общим собранием членов товарищества.
В уставах многих товариществ указывается на то, что собственники жилья имеют право осуществлять предпринимательскую деятельность в принадлежащих этим домовладельцам на праве собственности помещениях с соблюдением требований законодательства, санитарных, противопожарных и иных нормативов. Собственник помещений вправе сдавать эти помещения внаем или в аренду в порядке, установленном законодательством.
Хотелось бы обратить внимание на то, что если в уставе содержится ограничение, которое нарушает права и законные интересы членов товарищества, то, конечно же, устав в этой части будет недействительным.
В качестве исторической справки следует указать на то, что ряд положений Закона о товариществах собственников жилья, касающихся правового положения членов товариществ собственников жилья, стал предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ. Так, в Постановлении от 3 апреля 1998 г. N 10-П по делу о проверке конституционности п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом районного суда г. Омска указано на то, что выбор домовладельцами на основе свободного волеизъявления такого способа управления кондоминиумом, как товарищество, означает реализацию их права на создание объединения для достижения названных целей. Обязательный признак этого объединения - членство в нем. Согласно п. 1, 3 и 4 ст. 32 рассматриваемого Федерального закона членами товарищества собственников жилья являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме; членство в товариществе возникает у домовладельцев с момента регистрации товарищества в установленном порядке; после организации товарищества все лица, приобретающие помещения в кондоминиуме, становятся членами товарищества немедленно после возникновения у них права собственности на помещение.
Данные нормы не проводят различия в правовом положении собственников жилья и членов товарищества собственников жилья. Между тем такое различие необходимо, поскольку управление кондоминиумом и обеспечение его эксплуатации могут осуществляться не только путем объединения домовладельцев в товарищество собственников жилья.
Кроме того, членство в товариществе является обязательным условием и единственной возможностью приобретения права собственности на помещение во вновь создаваемом кондоминиуме. Согласно ст. 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия приобретения помещения членство в товариществе (п. 2); заключение любого предварительного договора, предоставляющего право в будущем стать собственником помещения во вновь создаваемом кондоминиуме, после регистрации товарищества должно включать в качестве обязательного условия последующего приобретения помещения членство в товариществе (п. 3).
Однако создание товарищества как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу ч. 2 ст. 35 Конституции РФ возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.
В соответствии с Конституцией РФ (ч. 1 ст. 30) каждый имеет право на объединение. Домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается на общем собрании по волеизъявлению домовладельцев, т. е. по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности, которые в любое время вправе изменить способ управления кондоминиумом и избрать любой иной его вид вместо товарищества.
Из смысла и содержания ч. 2 ст. 30 Конституции РФ вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможность для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства.
Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам - разрешаться в судебном порядке.
Исходя из изложенного, Конституционный Суд РФ признал п. 1, 3 и 4 ст. 32 и п. 2 и 3 ст. 49 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции РФ, ее ст. 20.
Вышеизложенное Постановление Конституционного Суда РФ, конечно же, было учтено и воспринято ЖК РФ, где членство в товариществе собственников жилья является добровольным. Вместе с тем законодатель был вынужден, реагируя на правовую позицию Конституционного Суда РФ, поместить в ЖК РФ специальную главу, посвященную общему имуществу многоквартирного дома и общему собранию собственников в таком доме.
Следует обратить внимание на ст. 143.1, введенную Федеральным законом от 4 июня 2011 г. N 123-ФЗ, согласно которой собственники помещений в многоквартирном доме, где созданы товарищества собственников жилья, приобретают необходимые для прозрачной (публичной) деятельности права. При этом права эти есть как у членов товарищества, так и у собственников, в товарищество не вступивших. На основании ч. 3 ст. 143.1 члены товарищества, собственники жилья и не являющиеся таковыми собственники помещений имеют право ознакомиться со следующими документами:
Устав товарищества, внесенные в устав изменения, свидетельство о государственной регистрации товарищества;
Реестр членов товарищества;
Бухгалтерская (финансовая) отчетность товарищества, сметы доходов и расходов товарищества на год, отчеты об исполнении таких смет, аудиторские заключения (в случае проведения аудиторских проверок);
Заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
Документы, подтверждающие права товарищества на имущество, отражаемое на его балансе;
Протоколы общих собраний членов товарищества, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;
Документы, подтверждающие итоги голосования на общем собрании членов товарищества, в том числе бюллетени для голосования, доверенности на голосование или копии таких доверенностей, а также решения собственников помещений в многоквартирном доме в письменной форме по вопросам, поставленным на голосование, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;
Техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы;
Иные предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества внутренние документы товарищества.
Из книги Жилищный кодекс Российской Федерации. Текст с изменениями и дополнениями на 1 октября 2009 г. автора Автор неизвестенГлава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива 1. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного
Из книги Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая, третья и четвертая. Текст с изменениями и дополнениями на 1 ноября 2009 г. автора Автор неизвестенСтатья 135. Товарищество собственников жилья 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,
Из книги Жилищное право. Конспект лекций автора Ивакин Валерий НиколаевичСтатья 142. Объединение товариществ собственников жилья Два и более товарищества собственников жилья могут создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах. Управление указанным объединением
Из книги Гражданский кодекс РФ автора ГАРАНТГлава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья 1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в
Из книги Жилищное право автора Крашенинников Павел ВладимировичСтатья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья 1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.2. К компетенции общего собрания
Из книги Энциклопедия юриста автора Автор неизвестенСтатья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья 1. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее
Из книги Полный юридический справочник владельца квартиры, агента по недвижимости, покупателя жилья автора Бирюков Борис МихайловичСтатья 291. Товарищество собственников жилья 1. Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).2. Товарищество собственников жилья является
Из книги Как разобраться в ЖКХ и не переплачивать автора Шефель Ольга Михайловна9.2. Правовое положение членов жилищных кооперативов Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в
Из книги автора11.2. Правовое положение членов ТСЖ Глава 14 ЖК определяет правовое положение членов ТСЖ. Согласно ст. 143 ЖК членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество. Таким образом, для того чтобы стать
Из книги автора Из книги автора§ 5 Правовое положение членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов При рассмотрении правового положения членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов следует иметь в виду, что гражданское и жилищное законодательство предусматривает, что членами
Из книги автораГлава 12 Товарищества собственников жилья
Из книги автора§ 2 Организация и деятельность товариществ собственников жилья Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона «О
Из книги автора Из книги автораТоварищества собственников жилья Собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья) – ТСЖ.Товарищество собственников жилья является
Из книги автораТоварищество собственников жилья Товарищество собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ не должно получать прибыли от своей деятельности. ТСЖ является
