Для того чтобы закончить расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом, необходимо полную стоимость нового строительства объекта (ПВС - полную восстановительную стоимость) уменьшить на величину накопленного износа объекта.
Накопленный износ - совокупность физического, функционального и экономического износов и определяется по формуле:
Физический износ - это материальное изнашивание имущества (конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом) постепенная потеря им своих естественных первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) свойств и стоимости в результате в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
Для определения физического износа осуществляется детальное инструментальное обследование технического состояния объекта оценки (техническая экспертиз а зданий и сооружений). Техническая экспертиза проводится проектными организациями , имеющими допуск СРО на данный вид работ, оснащенными современной инструментально-приборной базой и имеющими в своем составе высококвалифицированных инженеров специалистов в области обследования зданий и сооружений.
Методика осуществления физического износа регламентирована ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (утв. приказом Госстроя СССР от 24.12.86 n 446): Метод разбиения http://doc-load.ru/SNiP/Data1/1/1874/index.htm.
Согласно этой методике, физический износ отдельных конструкций и объекта в целом оценивается как средневзвешенная величина по всем конструктивным элементам в следующем порядке :
1. Производится визуальное и инструментальное обследование технического состояния объекта в разрезе конструктивных элементов, в ходе которого выявляются признаки износа (качественные критерии износа).
2. Составляется Акт технической экспертизы , фиксирующий признаки износа.
3. Путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате обследования, с их значениями, приведенными в таблицах ВСН 53-86(р), определяются мерные характеристики признаков износа (% износа) в разрезе конструктивных элементов.
4. Определяется физический износ объекта в целом по формуле:
Физический износ здания (%);
Физический износ i-го конструктивного элемента (%);
Коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (определяется по УПВС )
n – количество конструктивных элементов в здании.
Пример : Удельные веса конструктивных элементов и устройств
(из таблицы 54а УПВС).
Накопленный износ - это уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания внешнего устаревания или комбинации этих источников.
Для оценки накопленного износа можно применять несколько методов. Главное, чтобы их последовательность и логика отражали реакцию осторожного, информированного покупателя на состояние сооружения.
1. Метод экономического возраста
Этот метод определяет величину накопленного износа по формуле:
Где AD - накопленный износ;
EA - эффективный возраст (возраст, показываемый состоянием и полезностью сооружения);
TEL - общая экономическая жизнь (период времени, в течение которого улучшения в недвижимости дают вклад в стоимость собственности);
CN - стоимость нового строительства (восстановительная или заменяющая).
В этом методе существуют моменты, которые накладывают некоторые ограничения на его применение:
1. Величины общей экономической жизни и эффективного возраста определяются достаточно субъективно.
2. Не делается различий между видами износа.
3. Не учитываются различия в величинах общей экономической жизни и физической жизни отдельных элементов сооружения.
2. Метод сравнения продаж
При применении этого метода величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка должна быть рыночно обоснованной.
Следует помнить, что сравнимые продажи должны совершаться на открытом рынке полных прав собственности, стоимость участка земли должна быть рыночно обоснована. Иначе данный метод малоприменим.
3. Метод разбивки
Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете все причин и видов износа, включая:
§ Физический износ, устранимый и неустранимый;
§ Функциональный износ, устранимый и неустранимый;
§ Внешний или экономический износ.
При этом считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
Определение физического износа
Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы), и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ не момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
При осмотре объекта для определения физического износа всегда составляется ведомость дефектов.
Физический износ может быть определен в виде устранимых позиций по отложенному ремонту и неустранимых позиций, исправлять которые нецелесообразно с экономической точки зрения.
Устранимый физический износ обычно относят за счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, что восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения. При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния.
Устранимый физический износ в денежном выражении нами определен как «стоимость ремонта - за траты по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному».
Как отмечалось выше, неустранимый физический износ соответствует позициям, устранение которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Этот тип износа определяется на базе разности между полной восстановительной или заменяющей стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Определение функционального износа
Аналогично физическому износу функциональный износ делят на устранимый и неустранимый. Аналогично устранимому физическому износу, устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.
Для целей анализа определяется стоимость устранимого функционального износа как «затраты на реконструкцию, целесообразные с точки зрения их вклада в будущий доход от эксплуатации объекта».
Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:
§ Недостатками, требующими добавления элементов;
§ Недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
§ «сверхулучшениями»
Стоимость неустранимого функционального износа определяется как капитализированная потеря арендной платы, вызванная несоответствием конструктивного решения сооружения современным стандартам. При этом для капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для аналогичных зданий.
Внешнее (экономическое) устаревание
Обусловленное местоположение объекта сопровождается снижением ренты в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении. Настолько же изменяется и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.
Для решения задач настоящей оценки износ внешнего воздействия определяется как «снижение функциональной пригодности здания» вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора. Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в районе области или регионе (положение по отношении к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям), состоянием рынка или изменением финансовых и законодательных условий.
Существует два подхода к оценке внешнего износа:
§ Капитализация потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
§ Сравнение продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
При наличии достаточного количества данных второй подход более предпочтителен.
Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ, который может быть устранён в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.
Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.
Физический и функциональный износ обычно присущи самой собственности.
Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.
Физический износ объектов может быть определен с использованием нормативной документации:
Правил оценки физического износа зданий -ВСН - 5-86 (р), Госгражданстрой, 1988г.;
Правил оценки физического износа жилых зданий -ВСН - 53-86 (р), Госгражданстрой, 1990г.;
Для целей курсовой работы может быть применена ориентировочная оценка износа здания в соответствии со следующей таблицей.
При этом используются результаты визуального осмотра оценщиком технического состояния объекта.
Таблица 4
Таблица укрупненных параметров для определения физического износа зданий
| Физический износ, % | Состояние основных конструктивных элементов | Состояние внутренних конструктивных элементов |
| 0-20 | Повреждений и деформаций нет. Нет следов устранения дефектов | Полы и потолки ровные, горизонтальные, трещины в покрытиях и отделке отсутствуют |
| 21-40 | Повреждений и дефектов, в том числе и искривлений нет. Имеются местами следы различных ремонтов, в том числе небольших трещин в простенках и перемычках | Полы и потолки ровные, на потолках возможны волосяные трещины. На ступенях лестниц небольшое число повреждений. Окна и двери открываются с некоторым усилием |
| 41-60 | Имеются много следов ремонтов, трещин и участков наружной отделки. Имеются места искривления горизонтальных линий и следы их ликвидации. Износ кладки стен характеризуется трещинами между блоками | Полы в отдельных местах зыбкие и с отклонениями от горизонтали. В потолках много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельные отставания покрытия пола (паркета, плиток). Большое число поврежденных ступеней |
| 61-80 | Имеются открытые трещины различного происхождения, в том числе от износа и перегрузки кладки поперек кирпичей. Большое искривление горизонтальных линий и местами отклонение стен от вертикали | Большое число отклонений от горизонтали в полах, зыбкость. Массовое повреждение и отсутствие покрытия пола. В потолках много мест с обвалившейся штукатуркой. Много перекошенных окон и дверей. Большое число поврежденных ступеней, перекосы маршей, щели между ступенями. |
| 81-100 | Здание в опасном состоянии. Участки стен разрушены, деформированы в проемах. Трещины по перемычкам, простенкам и по всей поверхности стен. Возможны большие искривления горизонтальных линий и выпучивание стен | Полы с большими перекосами и уклонами. Заметные прогибы потолков. Окна и двери с гнилью в узлах и брусьях. В маршах лестниц не хватает степеней и перил. Внутренняя отделка полностью разрушена. |
Физический износ здания определяется по формуле:
где Ф З - физический износ здания, %;
Ф К, I -физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;
I I - удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n - число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.
Доля стоимости отдельных конструктивных элементов объекта определяется по “Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости” (УПВС) или на основании сметной документации либо на основании технического паспорта на объект недвижимости.
Следующим этапом является корректировка восстановительной стоимости строительства объекта на величину накопленного износа.
Расчет совокупного (накопленного) износа. Суммарные потери стоимости от одновременного влияния различных видов износа определяется по формуле:
СИ = 1 – (1 – ФИ) (1 – ФУ) (1 – ВУ)
где: СИ – совокупный износ; ФИ – физический износ; ФУ – функциональное устаревание (износ); ВУ – внешнее устаревание (износ).
Расчет величины совокупного износа каждой позиции оцениваемого имущества представлен в таблице ниже.
Таблица 3.6.
Совокупный износ объектов оценки
|
Наименование объекта оценки |
Физический износ, % |
Фугкциональное устаренвание, % |
Совокупный износ, %. |
Совокупный износ, руб. |
|||
Таким образом, величина совокупного износа объектов оценки составила 74 630 441 руб.
Итоговое определение рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода была определена по следующей формуле:
РС = ПВС – Инакоп
где: РС – расчетная стоимость; ПВС – полная восстановительная стоимость; Инакоп – величина накопленного износа.
Определение расчетной и рыночной стоимостей имущества в рамках затратного подхода представлено в таблице ниже.
Таблица 3.7.
Расчет рыночной стоимости оцениваемого имущества
|
Наименование объекта оценки |
Полная восстановительная стоимость, руб. |
Совокупный износ, руб. |
Расчетная стоимость, руб. |
Рыночная стоимость, руб. |
|
|
Производственная линия Salvagnini C1/S4/P4 в том числе: |
|||||
В результате произведенных расчетов величина рыночной стоимости оцениваемого движимого имущества, определенная в рамках затратного подхода на дату проведения оценки 01.01.2010 г., составляет 45 800 000 руб.
При определении ликвидационной стоимости оцениваемого имущества величины ликвидационной скидки определены по следующей формуле:
Dл = (tл/tр – 1)2 ×e-АЕ
Определение величины ликвидационной скидки по приведенной формуле представлено в таблице ниже.
Таким образом, ликвидационная стоимость оцениваемого движимого имущества по состоянию на 24.07.2008 г. с учетом округления составляет: 21 900 000 руб., в том числе НДС – 3 340 678 руб.
Оцениваемые объекты характеризуются средней степенью ликвидности, и срок их среднерыночной экспозиции составляет 6 месяцев. Итоговые результаты оценки рыночной и ликвидационной стоимостей объектов движимого имущества представлены ниже.
Таблица 3.8.
Рыночная и ликвидационная стоимости объектов оценки
С учетом всех предположений, ограничивающих обстоятельств и допущений, рыночная стоимость объектов оценки (округленная с учетом точности использованной исходной информации)по состоянию на 01.01.2010 г. составляет: 32 700 000 (тридцать два миллиона семьсот тысяч) руб., в том числе НДС – 4 988 136 руб. Ликвидационная стоимость объектов оценки (округленная с учетом точности использованной исходной информации) по состоянию на 01.01.2010 г. составляет: 21 900 000 (Двадцать один миллион девятьсот тысяч) руб., в том числе НДС – 3 340 678 руб.
Заключение
Целью данной курсовой работы явилось изучение теоретических и методических основ оценки стоимости машин, оборудования, транспортных средств в рамках метода чистых активов м и обобщение практики такой оценки в России на конкретных примерах. Исходя из этого, можно сделать следующие выводы: состояние действующей системы оценки стоимости данных объектов является не до конца разработанной, сложной и специфичной проблемой в отечественной науке и практике.
Оценка оборудования - это процесс, направленный на нахождение реальной рыночной стоимости оборудования. Потребность в оценке оборудования, транспорта чаще всего появляется в следующих случаях: продажа, страхование, оформление залога, вклад в уставный капитал и т.п.
Объектами оценки может быть оборудование, находящееся в эксплуатации, консервации, отечественные, импортные машины, универсальные, специализированные, автомототехника, морские, речные, воздушные суда и др.
Основным инструментом определения рыночной стоимости машин и оборудования являются затратный метод. Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому предполагается, что благоразумный покупатель не заплатит за актив больше, чем стоимость производства аналогичного актива, эквивалентного по своим качествам и полезности оцениваемому активу. В качестве базы используется восстановительная стоимость имущества (стоимость воспроизводства или замещения), из которой затем вычитаются суммы, отражающие потерю в стоимости в результате износа имущества.
Поскольку большая часть оцениваемого имущества достаточно широко представлена на свободном рынке, информация о его восстановительной стоимости или стоимости замещения, которой в данном случае является стоимость приобретения, является открытой и доступной.
Таким образом, расчет рыночной стоимости машин и оборудования проводится в три этапа: расчет восстановительной стоимости объекта, анализ и расчет накопленного износа (в теории оценки существуют три вида износа: физический, функциональный и экономический), определяется рыночная стоимость как разница между восстановительной стоимостью и накопленным износом. Восстановительная стоимость машин, оборудования и транспортных средств может быть определена следующими методами: метод калькуляции затрат, метод актуализации затрат, метод оценки укрупненных показателей.
При оценке машин и оборудования применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство или замещение точной копии оцениваемого объекта или объекта, аналогичного оцениваемому за вычетом потерь стоимости от всех видов износа.
Затратный подход часто оказывается единственно возможным при оценке машин и оборудования специального назначения, уникальных объектов, изготовленных по индивидуальным заказам и не имеющих аналогов на рынке.
Ключевым вопросом при данном методе оценки является накопленный износ – суммарная потеря стоимости имущества в сравнении с его стоимостью в первоначальном виде. Накопленный износ наиболее предпочтительно определять как величину, равную разности между полной восстановительной стоимостью объекта без учета износов и его рыночной стоимостью на дату оценки.
Накопленный износ в зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости объекта, подразделяется на три вида: физический износ, функциональный износ и внешний износ. Первые два вида износов могут быть устранимыми и неустранимыми. При этом износ считается устранимым, если затраты на его ликвидацию меньше вклада в рыночную стоимость объекта.
Список использованных источников
Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями от 27 июля 2006 г., 5 февраля, 13, 24 июля 2007 г.) // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. N 31 ст. 3813.
Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" // Российская газета от 4 сентября 2007 г. N 194.
Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 255 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" // Российская газета от 4 сентября 2007 г. N 194.
Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 254 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)"// Российская газета от 5 сентября 2007 г. N 195.
Приказ Минфина РФ от 30.03.2001 N 26н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 06/01 // Российская газета, N 91-92, 16.05.2001.
Андрианов Ю.А. Статистические исследования рыночной стоимости транспортных средств // Сборник «Междисциплинарные вопросы оценки стоимости», выпуск 1, ЗАО «Квието-Консалтинг». - 2006. - 145 с.
Валдайцев В.С., Оценка бизнеса и инновации: Учеб. пособие. – М.:ФилинЪ, 2008. – С. 157-168.
Графова Г.Ф. О методах оценки рыночной стоимости организаций // Аудитор. - 2005. - №12. - С. 34-40.
Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий: Имущественный подход: Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 2008. – 224 с.
Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика: Учеб.пособие - М.: Инфра-М, 2008. – С. 84-97.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебное пособие, Москва, Финансы и статистика, 2008. – 508 с.
Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценки любых активов. Пер. с англ. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2007.- 520 с.
Десмонд Гленн М., Келли Ричард Э. Руководство по оценке бизнеса: Пер. англ. /Ред. кол: И.Л. Артеменков, А.В. Воронкин. – М., 2007 – 24 с.
Есин М., Кислый М., Ковалев А. Наглядное представление методов оценки машин и оборудования // Московский оценщик. - 2007. - №3. - С. 25-31.
Есипов В. Е., Терехова В. В., Маховикова Г. А. Учебное пособие для вузов. Оценка бизнеса. - ИД Питер. 2007. – 620 с.
Ковалев А.П., Курова Е.В. Массовая оценка оборудования: методика и модели (часть первая) // Вопросы оценки. - 2007. - №1. - С. 7-16.
Козлов В.В. Техника оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. - 2002. - №2. - С.48-63.
Кульгускин А.П., Есин М.П. Расчет стоимости комплекса имущества в рамках сравнительного подхода // Вопросы оценки. - 2006. - №4.-С. 25-35.
Лаврухина Н.В., Кручинин И.А., Коробкин Ю.Н. Оценка бизнеса. Учебно-практическое пособие. – М.: МЭСИ, 2008. – С. 125-133.
Марчук А.А., Танурков В.И. Об особенностях применения сравнительного подхода при оценке станочного оборудования // Вопросы оценки. - 2007. - №2. - С. 16-25.
«Общероссийский классификатор основных фондов» ОК 013-94 (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359). М.: М., ИПК Издательство стандартов, 1995.
Серебренников Л.А. Сравнительный подход к оценке машин и оборудования // Московский оценщик. - 2008. - №7. - С. 19-26.
Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия «Высшее образование». - Ростов н/Д: «Феникс», 2008. -384 с.
Тришин В.Н. Что есть отчет об оценке основных средств предприятия // Московский оценщик.- 2005.- №6..-С. 11-21.
Тришин В.Н. О начислении износов при массовой оценке имущественного комплекса предприятия. // Вопросы оценки. -2005. - №2. С. 7-9.
Федотова М.А. , Ковалев А.П. Практика оценки стоимости машин и оборудования. Учебник - М.: Юристъ, 2007.-272 с.
Черняк В.З., Оценка бизнеса. Учебное пособие – М.: Издательство Финансы и статистика, 2008. –452 с.
Шерстюков Н.Г. Об оценке рыночной стоимости партий непроизводственного оборудования в условиях вынужденной и ускоренной продажи // Вопросы оценки. - 2007. - №2.-С. 13-18.
Шинкевич О.В. Проблемы определения среднего срока службы оборудования // Тезисы доклада. Материалы научной конференции молодых ученых и студентов «Инновации в экономике – 2007» М.: ИЦ МГТУ «Станкин», 2007. – С.21-25
Яскевич Е.Е. Машины и оборудование. Оценка «потоком».// Московский оценщик. - 2006. - № 6. - С. 13 - 28.
Стандарты и правила СМАОс по оценке оборудования. // Сборник саморегулируемой межрегиональной ассоциации специалистов-оценщиков. - №8.- 2006. - 55 с.
по Оценке машин и оборудования транспортных средств
Контрольная работа >> ЭкономикаВидам активов предприятия. С одной стороны, объекты машин и оборудования должны... оценки стоимости машин , оборудования и транспортных средств . В том числе рассмотрены конкретные подходы, методы , принципы и организационные основы оценки . Выбор методики оценки ...
На дату оценки полная восстановительная стоимость зданий будет отличаться от их рыночной стоимости на эту же дату. Основная причина - потеря стоимости под влиянием различных факторов, вызывающих старение объекта недвижимости. Износ здания обусловлен ухудшением его физического состояния, несоответствием функциональных характеристик современным представлениям рынка недвижимости, влиянием внешних условий функционирования объекта на его стоимость. Поскольку перечисленные факторы проявляются взаимосвязано, их влияние на стоимость оценивается комплексно.
Под общим накопительным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. Величина общего накопительного износа представляет разницу между рыночной стоимостью строений на дату оценки и его полной восстановительной стоимостью, рассчитанной либо как стоимость воспроизводства, либо как стоимость замещения.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание (О). В зависимости от причин, вызывающих обесценивание объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа:
- -Физический износ;
- -Функциональный;
- -Внешний.
Физический износ - это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил.
Физический износ бывает двух видов:
Возникающий под воздействием эксплуатационных факторов
Возникающий под воздействием естественных и природных факторов.
Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий:
Экспертный.
Метод расчета срока жизни здания.
Стоимостной.
Нормативный (или бухгалтерский).
Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Экспертный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.
Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле:
Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что при его обследовании выявлен физический износ всех конструктивных элементов:
фундаменты - 10%;
стены - 15%;
перекрытия - 20%;
кровля - 10%;
отделочные покрытия - 30%;
внутренние сантехнические и электротехнические устройства - 50%;
прочие - 25%.
|
Наименование конструктивных элементов здания |
Удельный вес конструкции, элемента, % |
Степень износа, % |
Удельный вес х процент износа |
|
1. Фундамент |
|||
|
3. Перекрытия |
|||
|
|||
Таким образом, физический износ здания составляет 23,25%. Для того чтобы перейти к стоимостной оценке физического износа необходимо 23,25% * восстановительную стоимость = износ в денежном эквиваленте.
2. . Метод расчёта срока жизни здания.
Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
Фактический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст - это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составит 15 лет.
Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется экспертом-оценщиком для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.
Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком экономической жизни выражается следующим соотношением:
где И - износ;
ВС - восстановительная стоимость;
ЭВ - эффективный возраст;
ЭЖ - срок экономической жизни.
Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.
Недостаток данного метода в том, что суммируются все виды износа, т.е. трудно выделить конкретно каждый вид износа.
Пример. Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты - 1 200 тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены - 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия - 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие - 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет.
Определим величину физического износа. Результаты оценки физического износа элементов:
Таким образом, физический износ здания составляет 1210 руб. или 43,2%.
Определение величины исправимого физического износа (его называют также отложенным ремонтом, так как предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения: косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.) осуществляется с использованием стоимостного или экспертного метода расчета физического износа.
Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью и суммой устранимого физического износа.
Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.
Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах используют метод расчета срока жизни здания: разность между полной восстановительной (или замещающей) стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.
При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.
Для оценки неисправимого физического износа в долгоживущих элементах используют также метод расчета срока жизни здания: величину исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом вычитают из полной восстановительной (или замещающей) стоимости и полученный результат умножают на остаточную восстановительную (или замещающую стоимость) долгоживущих элементов, а также отношение действительного возраста к общей физической жизни здания.
Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.
Пример. Определить физический износ жилого здания
1. На основании сметной документации определим стоимость нового строительства для оценки накопленного износа:
Наименование элементов здания Восстановительная стоимость, тыс. руб
Прямые издержки (материалы и оборудование, трудозатраты, накладные расходы и прибыль подрядчика),
в т.ч. 143400
устройство фундаментов 4 900
устройство наружных стен 50 000
устройство перекрытий 2 500
устройство кровли 2 500
устройство перегородок 32 500
устройство подвесных потолков 6 000
устройство полов 5 000
внутренняя и наружная отделка 6 000
система канализации 2 000
система электроснабжения 3 500
система отопления 13 500
вентиляция и кондиционирование 3 500
Косвенные издержки 10 000
Прибыль предпринимателя 21 500
Общая восстановительная стоимость 174 900
2. Определим величину исправимого физического износа:
Таким образом, стоимость исправимого износа составляет 3 000 тыс. руб.
2. Определим величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет 22 967 тыс. руб., восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом - 33 000 тыс. руб.
3. Определим величину неисправимого физического износа в долгоживущих элементах:
Таким образом, стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах составляет 22 224 тыс. руб.
- 3. Определим величину совокупного физического износа здания:
- 3000+22967+22224=48191тыс. руб.
Таким образом, стоимость совокупного физического износа здания составляет 48 191 тыс. руб. или 27.6%.
4. Нормативный метод. Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров СССР от 29 октября 1990 г. № 1072
Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.
Различают следующие виды функционального износа:
- - износ исправимый (если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление);
- - износ неисправимый (если дополнительно полученная стоимость не превышает затраты на восстановление).
Исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления и вызывается:
- - недостатками, требующими добавления элементов;
- - недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
- - «сверхулучшениями».
Недостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и оборудование, которых нет в существующем здании и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.
«Сверхулучшения» - элементы здания и оборудование, которые есть в существующем здании и их наличие которых в настоящее время неадекватно современным эксплуатационным стандартам.
Исправимый функциональный износ за счет «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
Пример. Определить исправимый функциональный износ офисного здания, если известно что:
- 1. современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве - 110 тыс. руб.
- 2. установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам, при этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб., физический износ существующей электроарматуры - 200 тыс. руб., стоимость демонтажа существующей электроарматуры - 100 тыс. руб., стоимость возврата материалов - 10 тыс. руб., стоимость монтажа новой электроарматуры - 190 тыс. руб.
- 3. в здании имеется складское помещение и анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ - 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада - 80 тыс. руб.
- 1. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, требующими добавления элементов (в нашем случае - кондиционера):
- 150-110=40 т.р.
- 2. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного недостатками, недостатками, требующими замены или модернизации элементов(в нашем случае - электроарматуру):
- 350-200-10+100+210=450 т.р.
- 3. Определим величину исправимого функционального износа, вызванного «сверхулучшениями» (в нашем случае - позициями, которые функционально присущи складскому помещению):
- 800-50+80=830 т.р.
Таким образом, стоимость исправимого функционального износа здания составляет:
40+450+830=1320 т.р.
Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
- - метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
- - метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.
При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.
Метод капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
Пример. Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа - 21 000 тыс. руб.; стоимость земли 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли 10%; норма капитализации для земли 15%.
- 1. Определим потерю чистого дохода за счет внешних факторов:
- 2500-2100=400 т.р.
- 2. Определим чистый доход, относящийся к зданию:
- 2100-500*0,1=1600 т.р.
- 3. Определим потерю чистого дохода, относящуюся к зданию:
- (1-500/2100)*400=305 т.р.
Таким образом, стоимость внешнего (экономического) износа склада составляет:
305/0,15=2035 т.р.
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом
Пример. Определить внешний (экономический) износ здания, находящегося вдалеке от остановки, если известно что: цена продажи объекта-аналога, находящегося вдалеке от остановки - 400 тыс. руб.; цена продажи объекта-аналога, находящегося вблизи от вещевого рынка - 250 тыс. руб.; разница в физических и других различиях объектов-аналогов составляет 40 тыс. руб.
- 1. Определим стоимость внешнего (экономического) износа
- 400-250-40=110 т.р
Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.
