Жители могут объединиться в жилищно-строительный кооператив, чтобы самостоятельно управлять своим кооперативным домом. В каждом ЖСК должен быть председатель, который представляет интересы кооператива и занимается решением некоторых проблем жителей дома. В нашей статье мы узнаем ответы на вопросы о том, что представляет собой председатель ЖСК и какие у него есть обязательства, а также рассмотрим вопрос увольнения.
Кто такой председатель ЖСК
Для управления жилищно-строительным кооперативом (ЖСК) жители дома обязаны выбрать председателя. Это правило закреплено в Жилищном кодексе РФ. Глава ЖСК должен заниматься решением проблем жильцов, а выбирают председателя из числа самих жильцов дома. Все права и обязанности председателя ЖКХ прописаны в специальном уставе ЖСК. Этот устав гласит, что председатель правления должен выполнять свои обязанности достойно, а работать он должен в интересах кооператива. За нарушение правил устава председатель может нести ответственность перед законом. Давайте узнаем, кто может быть председателем ЖСК многоквартирного дома:
- Минимальный возраст — 18 лет.
- Лицо, которое планирует стать главой, является членом кооператива.
- Лицо знает законы Российской Федерации.
Регулирование деятельности главы ЖСК осуществляется на основании 119 статьи ЖК РФ. Эта статья гласит следующее:
- Глава кооператива выбирается из числа членов этого кооператива, а срок действия полномочий регулируется уставом кооператива.
- Деятельность главы кооператива должна быть направлена на обеспечение выполнения решений кооператива. Также лидер ЖСК занимается оформлением внешних сделок и представлением интересов членов кооператива.
- Глава ЖСК должен добросовестно и разумно действовать в интересах жилищного кооператива.
Права и обязанности
Обязанности главы ЖСК закреплены в уставе кооператива. Глава ЖСК должен знать законы РФ, а деятельность кооператива должна осуществляться в соответствии с текущим законодательством РФ.
Должностная инструкция председателя ЖСК утверждает, что у главы есть такие обязанности:
- Регулирование вопросов текущего, капитального и внеочередного ремонта.
- Регулирование предоставления ЖКХ-услуг.
- Контроль качества услуг, которые предоставляются жильцам. Если глава ЖСК обнаружит, что жителям кооператива оказываются услуги низкого качества, то в таком случае председатель должен произвести перерасчет уплаченных платежей.
- Обеспечение работоспособности различного оборудования, помещений и нежилых строений, которые принадлежат жилищно-строительному кооперативу.
- Хранение документов жителей кооператива (документы, подтверждающие право собственности, различные справки, выписки и так далее). Также глава ЖСК по требованию жильцов должен выдавать им эти документы.
- Представление интересов кооператива в государственных и частных учреждениях, которые занимаются техническим и эксплуатационным обслуживанием дома.
- Ведение и контроль документации, бухгалтерской отчетности и так далее.
- Проведение банковских операций.
- Проверка правильности расчетов по оказанным услугам (как по запросу жильцов, так и самостоятельно).
- Контроль перепланировки жильцами помещений, нежилых объектов и территории общего пользования.
- Различная деятельность, которая направлена на поддержание благоустройства зданий и целостности конструкций.
- Прием пожеланий жильцов, которые касаются благоустройства дома.
- Составление плана предстоящих работ, а также составление отчетов обо всех выполненных работах (новый план и отчет составляются каждый квартал).
- Проведение заседаний правления.
- Некоторые другие обязанности, которыми обладают председатели на основании должностной инструкции компании.
Также у главы ЖСК есть и некоторые права:
- Эксплуатационный и технический контроль помещений, которые используют и в которых проживают жильцы. В случае обнаружения критических нарушений глава ЖСК имеет право требовать, чтобы жилец устранил нарушения.
- Если при возникновении аварийной ситуации существует риск повреждения имущества жильцов, то в таком случае председатель может проникнуть в помещения для устранения и предотвращения возникновения аварийной ситуации (но только после согласования с владельцами жилых помещений).
- Подбор персонала для выполнения своих обязанностей (однако утверждением того или иного лица все равно занимаются жильцы многоквартирного дома).
- Управление нанятым персоналом.
- Во время голосования жильцов по тому или иному вопросу председатель правления имеет право критического голоса (это право используется в случае, если количество голосов по тому или иному вопросу равно).
- Наделение членов правления отдельными полномочиями для осуществления тех или иных операций.
- Распоряжение деньгами кооператива, которые были выделены для оплаты мелких расходов (покупка бумаги, канцелярских принадлежностей и так далее).
- Подача в суд исков в случае, если жильцы нарушают свои обязанности.
- Оформление и выдача жильцам многоквартирного дома документов.
- Человек, занимающий должность главы, может досрочно покинуть свою должность после согласования, а также в некоторых критических случаях (несколько примеров — серьезная болезнь, переезд и так далее).
Также давайте узнаем о том, на что председатель не имеет права:
- Вход в жилье без разрешения.
- Нецелевое использование денежных средств кооператива.
- Увольнение персонала без разрешения кооператива.
- Выполнение действий, которые противоречат нормам действующего законодательства (это правило распространяется также и на решения собраний).
- Осуществление различных действий, которые могут навредить законным интересам жильцов.
Наем главы ЖСХ
Глава правления ЖСК выбирается на общем собрании членов кооператива. После выборов с новым председателем жильцы должны заключить специальный трудовой договор. В качестве работника в таком случае выступает председатель правления, а в качестве работодателя выступают все участники кооператива. Глава правления за свою работу должен получать определенную заработную плату от жильцов дома. После выборов необходимо составить смету, которая будет учитывать расходы на заработную плату.
Определение размера заработной платы осуществляется рыночными методами. Иными словами, определением размера зарплаты занимается не государство, а сами жильцы. В случае необходимости для определения размера заработной платы могут использоваться устные торги. На размер зарплаты влияют такие параметры, как круг полномочий главы ЖСК, регион проживания, размер кооператива и так далее. Обычно в Москве размер зарплаты составляет 20-30 тысяч рублей; в Санкт-Петербурге этот показатель находится в пределах от 15 до 25 тысяч рублей; в других регионах обычно платят 10-20 тысяч рублей.
Возможные проблемы и их решение
Теперь вы знаете о том, чем должен заниматься председатель и как его нанимают. Давайте теперь узнаем о том, с каким популярными проблемами могут столкнуться жильцы после найма председателя:
- Глава ЖСК отказывается выдавать документы, которые он обязан выдавать в случае обращения членов кооператива. Чаще всего возникает следующая ситуация — жильцы каждый месяц отчисляют деньги в фонд на содержание кооператива, однако председатель отказывается предоставлять жильцам отчетные документы, которые подтверждают целевое расходование средств. Если глава ЖСК не выдает документы, то в таком случае жильцы должны устроить собрание собственников. На этом собрании должно быть вынесено решение о проведении проверки. После этого необходимо предоставить главе правления документ о решении собрания, в котором он должен расписаться. Если он отказывается подписывать документ, то в таком случае нужно провести еще одно собрание, на котором следует вынести решение о проведении налоговой проверки. После этого решение о проверке нужно направить в налоговую службу по месту жительства. После этого сотрудники налоговой службы должны провести проверку, а в случае обнаружения каких-либо нарушений служба может направить в Генеральную прокуратуру отчет об обнаруженном нарушении, на основании которого может быть возбуждено уголовное дело.
- Глава ЖСК незаконно присваивает себе денежные средства. Если у владельцев квартир в кооперативе есть убедительные доказательства, что председатель незаконно присвоил их деньги, то в таком случае нужно обратиться в полицию. Одним из основных документов, который подтверждает факт воровства, является налоговая отчетность, которая показывает, что председатель расходовал деньги на свои личные нужды (однако нужно помнить, что в случае обнаружения факта воровства налоговый отчет обычно передается в полицию самими сотрудниками налоговой службы). После этого полиция должна провести расследование и возбудить уголовное дело; после этого дело будет передано в суд для определения наказания.
- Составление жалобы в случае, если председатель не выполняет свои обязанности. Также члены кооператива могут подать жалобу на своего председателя. Основные инстанции — административный суд, прокуратура, полиция, органы местного самоуправления, инспекция по труду и некоторые другие органы, которые занимаются рассмотрением подобных жалоб.
- Увольнение главы ЖСК, если он не выполняет свои обязанности. Если руководство кооператива считает, что оно наняло плохого председателя, то оно может его уволить. Для увольнения необходимо провести собрание, на котором следует рассмотреть вопрос увольнения старого и назначения нового председателя. Досрочно уволить человека можно только по веским причинам. Основные случаи — хищение и растрата денежных средств, которые принадлежат кооперативу, грубое нарушение правил, неоднократное игнорирование своих обязанностей и так далее. Для проведения собрания необходимо пригласить не только жильцов, но и самого председателя; если же председатель не придет на собрание, то этот факт можно расценивать в качестве грубого нарушения, а собрание в таком случае можно проводить и без председателя. Также председатель может покинуть свою должность по собственному желанию, однако последнее слово остается все равно за жильцами. Председатель может покинуть свою должность без согласования только в случае наличия серьезного повода (болезнь председателя, смена места жительства и так далее). После увольнения старого председателя необходимо провести собрание, на котором следует выбрать нового председателя. Все решения собрания должны быть поданы в ЕГРЮЛ, где хранятся сведения обо всех должностях, которые занимают те или иные люди.
Заключение
Теперь вы знаете о том, какие у ЖСК управляющего есть права и обязанности. Подведем итоги. Члены жилищно-строительного кооператива должны на собрании выбрать председателя правления. Это лицо будет заниматься решением некоторых проблем жильцов; также это лицо будет представлять интересы жильцов в государственных и частных организациях. У председателя есть следующие обязанности — составление отчетности, выдача документов, регулирование вопросов ремонта, организация собраний, подбор персонала и так далее.
Председатель правления должен получать от жителей ЖСК зарплату, размер которой определятся самими жителями. Если жильцы обнаружат, что председатель плохо выполняет свои обязанности, то они могут его уволить или привлечь к ответственности. По вопросам прав и обязанностей главы кооператива вы можете получить консультацию прямо сейчас. Получите бесплатную консультацию прямо сейчас, чтобы быть в курсе новых поправок в Жилищный кодекс РФ. Решить именно вашу проблему консультант сможет быстро и бесплатно.
Является ли председатель правления ТСЖ или ЖСК должностным лицом? В последнее время вопрос этот всплывает особенно часто. А повод для дискуссий возникает, как правило, в том случае, если закон не дает однозначного ответа, либо нормы невнятны. И тогда жители, власти, суды, да и сами председатели трактуют их, кто во что горазд...
Взять, к примеру, Жилищный кодекс. В разделе V о жилищных и жилищно-строительных кооперативах в ст. 16. 1 изложены требования к должностным лицам жилищного кооператива. По мнению законодателя, это председатель и члены правления, бухгалтер. В разделе VI о ТСЖ аналогичной статьи нет, но в ст. 149 написано, что председатель дает указания должностным лицам товарищества. При этом не сказано, кого к ним относить, и является ли он сам таковым. И в том, и в другом случае председатель не назначается кем-то сверху, а избирается правлением. Но подписывает финансовые и юридические документы, как и назначаемый руководитель любой коммерческой организации. Однако последний несет персональную ответственность, его могут оштрафовать и даже посадить. Председателя правления ЖСК или ТСЖ привлечь сейчас к персональной административной ответственности практически невозможно – суды и прокуратуры не считают его должностным лицом. Взыскания обычно накладывают на юридические лицо – товарищество или кооператив. В этом случае, даже если провинился лично председатель, то административные штрафы придется оплачивать всем собственникам. Это стало особенно актуально сейчас в связи с ужесточением государственного контроля в сфере управления многоквартирными домами.
Действительно, в Жилищном кодексе нет определения, является ли председатель правления ТСЖ должностным лицом. А это принципиально, потому что является решающим фактором при рассмотрении исков в судах. В то же время, независимо от того, должностное он лицо или нет, на него все равно должна распространяться административная ответственность только на том основании, что он является руководителем юридического лица.
Свою лепту в путаницу вносят и налоговые органы, которые в последнее время в регистрационных документах ТСЖ вместо «руководитель» указывают «председатель». Формально, если председатель не считается руководителем, то в этом случае он не имеет права подписывать ни один документ, исходящий от организации. В то же время, если поставил подпись, то и отвечай за то, под чем расписался!
В ТСЖ председатель правления не издает приказы как руководитель. Он председательствует во время заседания правления, а решение оформляется протоколом. В то же время, согласно п. 2 ст. 149 Жилищного кодекса, он вправе подписывать платежные документы и совершать сделки.
Более-менее прояснил ситуацию Пленум Верховного суда РФ (№ 19 от 16 октября 2009 г. «О судебной практике по делам о злоупотреблении должностными полномочиями и о превышении должностных полномочий»). В п. 11 постановления сказано, что следует отличать должностных лиц, на которых распространяется действие Уголовного кодекса, от лиц, осуществляющих функции управления, под таковыми понимаются организационно-правовые и административно-хозяйственные функции. Председатель эти функции выполняет. К примеру, бухгалтерскую и иную документацию подписывает лично он, а не правление коллективно.
В постановлении растолковано понятие «единоличный исполнительный орган». По мнению Пленума Верховного суда, это может быть председатель совета директоров, председатель правления жилищного кооператива. К ним применяются наказания как к должностным лицам – из личного дохода. При этом Высший арбитражный суд в одном из своих решений счел доказанным, что генеральный директор в качестве должностного лица не имеет права работать без заработной платы. Однако если считать должностным лицом председателя, то Жилищным кодексом предусмотрено вознаграждение по решению общего собрания. То есть, денежная выплата возможна, если на это согласятся собственники, но не обязательна.
Судя по тому, что суды и прокуратуры не признают председателей правлений должностными лицами, высшим судебным инстанциям не удалось расставить точки над «и».
Председатель правления в ЖСК, ТСЖ – должность, специфичная тем, что она выборная! Должностное лицо назначают на должность. В приказе пишут – принят, назначен. Но не может быть в природе приказа – назначить, к примеру, Иванова председателем правления. Председатель избирается правлением для выполнения обязанностей по общественной должности, которая первоначально не предусматривает заработной платы. Он отвечает за выполнение обязанностей, которые ему предписаны уставом и поручены членами организации, которые его выбрали, за финансовые средства, которые проходят через его руки и только после его подписи куда-то попадают. Кроме того, как руководитель юридического лица он ответственен перед налоговой инспекцией, перед всеми контролирующими органами.
Лилия Позднякова
Имеет ли право правление жск выплатить деньги семье умершего председателя и в каком размере.
Нет, не имеет! Ибо, наследники умершего вправе заявить свои права на наследование имущества наследодателя, как физического лица.
При этом в состав наследуемого имущества может быть включена та часть вознаграждения, установленного Председателю правления, но не полученная умершим до момента его смерти.
Иные выплаты в ЖСК (в части каких-либо компенсаций физическим лицам) кому бы то ни было, ни Уставом ЖСК, ни действующим законодательством не предусмотрены.
Любые решения по выплатам денежных средств кому бы то ни было (кроме уплаты в счёт договорных отношений между ЖСК и контрагентами) Правление принимать не вправе.
Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет
Может ли НЕсобственник помещения в МКД быть членом ЖСК, членом Правления и председателем Правления? Почему?
Здравствуйте! Несобственник помещения в МКД быть членом ЖСК либо членом Правления либо председателем Правления не может быть.
Все зависит от устава жск, если в уставе прописано что председателем может быть не толлько собственник жилого помещения МКД ЖСК, но и наемное лицо не являющееся собственником жилого помещения в МКД то может, а вот членом правления могут быть только собственники МКД в ЖСК так как только собственник имеет право голосовать на собрании членов. Читайте устав ЖСК!
1. Основы правового статуса ЖСК
Как уже было отмечено, нормативную базу деятельности ЖСК составляют следующие нормы:
1) Статья 116 Гражданского кодекса РФ
2) Раздел 5 Жилищного кодекса РФ
В соответствии со статьей 110 ЖК РФ жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Более общей является статья 116 гражданского кодекса, дающее понятие потребительского кооператива: «добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов».
Для того чтобы определиться с правовым статусом ЖСК, необходимо подвергнуть системному толкованию норму статьи 116 ГК РФ. Данная норма расположена в параграфе 5 главы 4 ГК РФ - «Некоммерческие организации». Следовательно, ЖСК (как и иные потребительские кооперативы) является некоммерческой организацией, т.е. юридическим лицом, не преследующим в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяющим полученную прибыль между участниками.
В соответствии со статьей 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствуют этим целям. Однако это правило не распространяется на потребительские кооперативы, и на жилищно-строительные кооперативы в частности. Жилищные кооперативы вправе распределять полученную прибыль между своими членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ, является lex specialis по отношению к п. 1 ст. 50 ГК РФ). Еще одной особенностью ЖСК является то, что к ним не применимы положения ФЗ «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 (п. 3 ст. 1 указанного закона).
Таким образом, жилищные кооперативы занимают промежуточное положение между коммерческими и некоммерческими организациями. С одной стороны, они являются некоммерческими организациями и на них распростроняются соответствующие положения Гражданского кодекса РФ. С другой стороны, в отличие от других некоммерческих организаций (в том числе товариществ собственников жилья) они вправе распределять полученную прибыль между своими членами (это указывает на их коммерческий характер), кроме того, в отношении ЖСК не применяются положения ФЗ «О некоммерческих организациях».
2. Создание жилищно-строительных кооперативов
При создании ЖСК необходимо руководствоваться статьями 111 и 112 ЖК РФ, а также общими положениями ГК РФ о юридических лицах (параграф 1 главы 4).
В соответствии со статьей 112 жилищного кодекса жилищный кооператив может быть создан лишь в том случае, если число его членов не менее пяти человек. При этом число членов ЖСК не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Решение о создании ЖСК принимается собранием учредителей. Порядок проведения такого собрания ЖК РФ не устанавливает, однако указано, что будущие члены ЖСК вправе принять участие в таком собрании (видимо, в качестве учредителей кооператива). Решение о создании ЖСК считается принятым, если за него проголосовали все лица, желающие вступить в кооператив. Решение о создании кооператива и принятии его устава должно быть оформлено протоколом.
Отдельно стоит осветить вопрос о том, кто вправе вступить в жилищный кооператив. Статья 111 ЖК РФ установил, что правом на вступление в ЖСК обладают все граждане, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Кооператив может быть создан либо исключительно гражданами, либо исключительно юридическими лицами, либо совместно гражданами и юридическим лицами. Если кооператив создается при содействии органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органов местного самоуправления, то граждане, признанные в установленном порядке малоимущими и стоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, имеют преимущественное право на вступление в такие кооперативы.
Единственным учредительным документом жилищного кооператива является устав. Устав принимается одновременно с решением об организации ЖСК. С момента государственной регистрации кооператива устав является обязательным не только для тех, кто голосовал за его принятие, но и для всех остальных членов ЖСК, а также для самого кооператива. На основании устава жилищно-строительный кооператив будет выступать в коммерческом обороте, а участвовать в отношениях с государственными и муниципальными органами. При разработке устава можно руководствоваться примерными уставами жилищных кооперативов. Так, ранее действовал Примерный устава ЖСК, утвержденный постановлением Совета Министров РСФСР от 02.10.1965 № 1143. В настоящее время он отменен, однако может послужить в качестве модели для разработки собственного устава кооператива. С учетом того, что правовые статусы ЖСК и ТСЖ во многом совпадают (в частности, и ЖСК, и ТСЖ являются управляющими организациями в многоквартирном доме), при разработке отдельных положений (о порядке созыва и проведения общего собрания, подсчете голосов и т.д.) можно взять за основу примерный устав ТСЖ, разработанный нашими юристами. Примерный устав ТСЖ (с учетом нового жилищного кодекса РФ) также был утвержден Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 01.03.2005 № 22-р «Об утверждении примерной формы устава товарищества собственников жилья».
Устав ЖСК в обязательном порядке должен содержать сведения, перечисленные в статьях 52 и 116 ГК РФ, статье 113 ЖК РФ, а именно:
Наименование жилищно-строительного кооператива (например, ЖСК «Гарант», ЖСК «Строим вместе», ЖСК «Молодая семья» и др.; наименование в обязательном порядке должно содержать)
- место его нахождения
- порядок управления деятельностью ЖСК (должны быть указаны органы управления ЖСК, органы контроля ЖСК, компетенция органов ЖСК, порядок принятия решений органами ЖСК)
- предмет и цели деятельности жилищно-строительного кооператива (с этим пунктом необходимо быть очень осторожным, поскольку ЖСК как некоммерческая организация обладает специальной правоспособностью и вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо предусмотрены уставом)
- порядок вступления в ЖСК
- порядок выхода из ЖСК и выдачи паевого взноса
- размер вступительного и паевого взноса
- состав и порядок внесения вступительного и паевого взноса в ЖСК
- ответственность за нарушение обязательств по внесению паевых взносов
- порядок покрытия членами убытков жилищно-строительного
порядок реорганизации и ликвидации ЖСК.
Государственная регистрация жилищно-строительного кооператива (как и других юридических лиц) осуществляется по его месту нахождения, под которым признается место нахождения постоянно действующего исполнительного органа (правления) ЖСК. Государственная регистрация производится в соответствии с положениями ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» от 08.08.2001 № 129-ФЗ. В частности, за государственную регистрацию уплачивается государственная пошлина в размере 2000 рублей, для государственной регистрации предоставляются документы, перечисленные в статье 12 указанного закона (заявление по установленной форме с нотариально заверенной подписью заявителя, решение о создании ЖСК, оформленное протоколом, подлинник или нотариально заверенная копия устава, документ об оплате государственной пошлины).
Государственную регистрацию в настоящее время осуществляют территориальные органы Федеральной налоговой службы РФ. В частности, в Санкт-Петербурге государственную регистрацию производит Межрайонная инспекция ФНС РФ № 15 (Единый регистрационный центр).
Формы документов, представляемых на государственную регистрации, и требования к их заполнению утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц…».
Вместе с заявлением о регистрации также подается заявление о постановке на учет в налоговом органе, поскольку в настоящее время государственная регистрация осуществляется одновременно с постановкой юридического лица на налоговый учет.
Регистрирующий орган обязан принять решение о регистрации или об отказе в ней в течение 5 рабочих дней со дня сдачи документов; а в течение 5 дней со дня государственной регистрации налоговый орган обязан выдать свидетельство о постановке на учет. Государственная регистрации считается состоявшейся в момент внесения записи о регистрации ЖСК в Единый государственный реестр юридических лиц. С этого момента ЖСК считается созданным и вправе осуществлять свою деятельность.
3. Управление деятельностью ЖСК
Жилищный кодекс РФ довольно жестко закрепил структуру органов управления ЖСК. Статья 115 ЖК РФ является императивной нормой, то есть не может быть изменена уставом кооперативом. В соответствии с вышеуказанной статьей в систему органов управления жилищно-строительного кооператива входят:
1) Общее собрание членов ЖСК
2) Правление ЖСК
3) Председатель правления ЖСК
Проанализируем более подробно положение каждого органа управления жилищно-строительного кооператива. Начнем, с основного, высшего органа управления ЖСК - общего собрания членов кооператива (в кооперативах, число членов которого превышает 50, вместо правления или наряду с ним может действовать конференция ЖСК - орган, положение которого жилищный кодекс никак не регулирует, следовательно, его компетенция должна быть установлена уставом ЖСК). Жилищный кодекс РФ не регламентирует порядок созыва общего собрания, потому соответствующие положения также должны быть установлены уставом ЖСК. Руководствоваться можно, к примеру, нормами жилищного кодекса, посвященными порядку созыва общего собрания товарищества собственников жилья (статья146 ЖК РФ).
Статья 117 ЖК РФ устанавливает, что общее собрание правомочно в том случае, если на него явилось более 50% членов ЖСК. Решения принимаются простым большинством присутствующих, однако в уставе могут быть указаны вопросы, решения по которым принимаются квалифицированным большинством (3/4). Принятое на общем собрании решение оформляется протоколом и является обязательным для всех членов жилищно-строительного кооператива.
В соответствии с ЖК РФ к исключительной компетенции общего собрания ЖСК относятся избрание членов правления и ревизионной комиссии кооператива, принятие решения о предоставлении жилых помещений членам кооператива, прием в члены кооператива и исключение из его состава, а также некоторые другие вопросы. Уставом жилищно-строительного кооператива данный перечень может быть расширен.
Что касается голосов, принадлежащих каждому члену ЖСК, то вариантов их подсчета может быть несколько. Назовем лишь два основных. Первый - каждый член кооператив обладает одним голосом на общем собрании. Второй - член ЖСК обладает количеством голосов, пропорциональным общей площади принадлежащих ему помещений (жилых и(или) нежилых). Уставом ЖСК может быть установлен как один из двух названных вариантов, так и любой другой, не противоречащий законодательству РФ.
Что касается периодичности проведения общих собраний, а также инициативы проведения внеочередных общих собраний, то жилищный кодекс РФ опять-таки никак не регулирует данные вопросы. Следовательно, данные положения должны найти свое отражение в уставе ЖСК. Можно посоветовать прибегнуть к нормам, регулирующим деятельность ТСЖ либо разработать соответствующие пункты устава самостоятельно. Правление ЖСК является исполнительным органом жилищного кооператива. Члены правления избираются общим собранием из числа членов кооператива на срок, установленный уставом жилищно-строительного кооператива. Деятельность правления помимо устава может регулироваться локальными актами кооператива - регламентом, положением и др. Правление из своего состава избирает председателя правления на срок, определенный уставом ЖСК. Председатель правления обеспечивает исполнение решений правления, без доверенности заключает от имени кооператива сделки, осуществляет иные действия в интересах ЖСК. П. 3 ст. 119 устанавливает, что председатель обязан действовать в интересах жилищного кооператива разумно и добросовестно. Контролирующим органом в ЖСК является ревизионная комиссия или единоличный ревизор, избираемые общим собранием ЖСК на срок не более 3 лет для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК. Осуществляя контроль ревизионная комиссия обязана:
Проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищно-строительного кооператива не реже чем раз в год;
- представлять общему собранию заключение об бюджете ЖСК, годовом отчете и размере обязательных платежей и взносов;
- отчитываться перед об
4. Правовое положение членов коопертива
1) Прием в члены ЖСК и прекращение членства в ЖСК Как уже было отмечено ранее, изначально единственными членами кооператива являются его учредители (лица, проголосовавшие за создание кооператива). Однако кооператив вправе принять в свой состав и других членов. Порядок приема лиц в члены уже созданного кооператива установлен статьей 121 ЖК РФ и может быть дополнен соответствующими положениями устава ЖСК.
Лицо, желающее вступить в жилищно-строительный кооператив подает в правление ЖСК соответствующее заявление. На рассмотрение заявления правлению отведен 1 месяц. Решение правление должно быть утверждено общим собранием ЖСК. Именно общее собрание окончательно решает - принять данное лицо в члены ЖСК или отказать ему в приеме. Если общее собрание утвердило решение правление, то лицо становится членом ЖСК, но не сразу, а с момента уплаты вступительного взноса.
Членство в жилищно-строительном кооперативе прекращается в следующих случаях:
- добровольный выход
- исключение
- смерть гражданина-члена ЖСК
- ликвидация юридического лица-члена ЖСК
- ликвидация кооператива
Данный перечень является исчерпывающим и не может быть изменен уставом жилищно-строительного кооператива.
Права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива:
К основным правам членов ЖСК можно отнести право на участие в общем собрании, право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме, право на пай, право на вселение временных жильцов, право на сдачу жилого помещения в наем, право собственности на предоставленное жилое помещение с момента полной выплаты паевого взноса. Основным правом члена ЖСК является право на предоставление жилого помещения в кооперативном доме. Решение о предоставлении жилого помещения члену ЖСК принимается общим собранием. Данное решение является правовым основанием для вселения члена кооператива в жилое помещение в кооперативном доме. Ранее (до вступления в силу нового жилищного кодекса) вселение в кооперативные помещения осуществлялось по ордерам, выдаваемыми администрациями районов. Новый жилищный кодекс применительно к кооперативам категорией ордер вообще не оперирует, что является несомненным его достоинством, поскольку более соответствует рыночным отношениям. Размер жилого помещения, предоставляемого члену ЖСК, должен соответствовать размеру паевого взноса данного члена. Ч. 3 ст. 124 ЖК РФ устанавливает, что основанием владения, пользования и распоряжения жилым помещением в кооперативном доме является членство в кооперативе. С момента полной оплаты паевого взноса лицо приобретает право собственности на помещении и на него полностью распространяются правила главы 6 Жилищного кодекса РФ. До этого момента, владение, пользование и распоряжение жилым помещением осуществляется по правилам, установленным уставом ЖСК.
Право на пай является одним из основных имущественных прав члена жилищного кооператива. Жилищный кодекс не установил порядка внесения паевого взноса членами кооператива. Данный вопрос должен быть решен в уставе ЖСК.
Паевой взнос представляет собой имущественный (денежный) взнос, соответствующий покупной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива. Паевой взнос может быть внесен единовременно или в рассрочку, в зависимости от положений устава. До полной оплаты паевого взноса жилое помещение принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве собственности.
Пай складывается из паевого взноса и начислений на пай (если они предусмотрены уставом). Он принадлежит члену кооператива со всеми вытекающими последствиями - пай может быть продан или подарен другому лицу (если устав кооператива это допускает), в случае смерти члена кооператива он входит в состав наследственной массы, в случае исключения лица из кооператива пай должен быть выплачен в сроки и на условиях, установленных уставом кооператива (но не позднее чем через два месяца после исключения).
Кроме перечисленных выше прав, член кооператива обладает и другими правами. В частности, он вправе разделить предоставленное ему жилое помещение (ста
В частности, он вправе разделить предоставленное ему жилое помещение (статья 127 ДК РФ), сдать жилое помещение в наем (статья 128 ЖК РФ), разрешить проживание в жилом помещении временным жильцам (статья 126 ЖК РФ) и т.д.
Главная обязанность члена кооператива - внести паевой взнос в порядке и сроки, установленные уставом ЖСК. Уставом могут быть установлены и иные обязанности членов кооператива. В соответствии с частью 4 статьи 130 ЖК РФ член ЖСК в случае грубого неисполнения своих обязанностей может быть исключен из кооператива по решению общего собрания. Такое лицо подлежит выселению из предоставленного ему жилого помещения на основании статьи 133 ЖК РФ.
В заключение данной статьи хотелось бы кратко осветить вопрос о реорганизации и ликвидации жилищно-строительных кооперативов. В соответствии со статьей 122 Жилищного кодекса ЖСК может быть реорганизован лишь в форме преобразования в товарищество собственников жилья. Иные способы реорганизации (соединение, разделение и выделение) по отношению к жилищным кооперативам не применимы. В остальном же при преобразовании ЖСК следует руководствоваться соответствующими нормами гражданского кодекса РФ, в частности статьями 57-60 ГК РФ. То же самое относится и к ликвидации ЖСК - она осуществляется по правилам, установленным гражданским законодательством (статьи 61-64 ГК РФ).
Для того чтобы понять, что это за лицо, именуемое председателем правления ЖСК, а также чем оно занимается, вам необходимо будет обратиться к теоретическим пособиям и источникам, которые так или иначе регулируют процедуру.
В связи с совершаемой деятельностью, руководитель ЖСК является лицом, которое осуществляет свою деятельность в соответствии с наделёнными управленческими полномочиями, а его должность является выборной. Председатель ЖСК и председатель правления ЖСК — одно лицо.
При этом, руководитель ЖСК избирается на определенный установленный уставом строк, и осуществляет деятельность в соответствии с договором.
ВАЖНО: Существует положение, которое регулирует деятельность председателя правления ЖСК, прописывает его основные полномочия. Если говорить о законодательных источниках, то в статье 148 Жилищного Кодекса прописываются обязанности председателя ЖСК, которые предусмотрены уставом.
Каковы его отличия от управляющего?
Очень часто должность руководителя ЖСК путают с другими, не менее популярными и важными в данных организациях должностями. Так, например многие собственники жильцы многоквартирного дома не понимают, в чём принципиальная разница между управляющим ЖСК и председателем. Возможно, одна из данной должности лишняя, и собственники раскошеливаются на заработную плату данным лицам совершенно напрасно.
Управляющий – это лицо, которое наделено полномочиями по контролю за исполнением деятельности работников ЖСК, общению и коммуникации с жильцами многоквартирных домов, а также выполняет деятельность, которая связана с приемом граждан.
А председатель правления ЖСК это человек, который также занимается функциями контроля, однако он не контролирует на прямую организации, а также лиц, которые осуществляют работу. Контроль выполняется в общем и в основном номинально, на бумаге, в соответствии с которым председатель решает о необходимости или наоборот, ненужности проведения каких-либо работ.
СПРАВКА: Также руководитель ЖСК наделён правом подписывать все документы ЖСК, будь то платежные бумаги или акт приемки работ, имеет доступ к финансовой отчётности.
Управляющий также может быть наделен полномочиями по подписи бумаг, однако это скорее относится к плану приемки работ, которую произвели работники.
Поэтому можно сделать вывод о том, что управляющий скорее выполняет исполнительную функцию замещающую руководителя ЖСК на время, но, в общем, его полномочия не настолько широки, нежели чем у руководителя ЖСК, и не распространяются на финансовую сферу отношений с жильцами.
Права и обязанности
Важно уделить внимание правам и обязанностям руководителя, которые прописаны не только уставом, но и таким важным документом как положение о председателе ЖСК. Итак, сначала поговорим об обязанностях председателя ЖСК, т.к. их больше, чем прав.
Как видите, у данного лица очень много обязанностей. Так как на него возложено много ответственности, председатель ЖСК, можно сказать, незаменим.
Однако, права председатель ЖСК также имеет и с ними жильцы тоже должны считаться. Рассмотрим их.
Спектр прав несколько уже, нежели чем обязанности, но этого требуют должностные инструкции и устав данной организации.
Как он выбирается и кем?
Поговорим о том, кем выбирается руководитель ЖСК, ведь это очень важно для тех, кто в ближайшее время намеревается вступить ЖСК. Данное лицо выбирается собственниками недвижимости в многоквартирном доме, то есть членами ЖСК.
ВАЖНО! Назначение руководителя ЖСК административными органами невозможно, так как это полностью выбор жильцов. При этом, вы должны помнить о том, что данное лицо избирается только из состава членов правления.
Порядок избрания руководителя ЖСК
Как мы уже сказали, руководитель ЖСК председатель избирается из членов правления, то есть, им может стать любое лицо, которое имеет в собственности недвижимость в многоквартирном доме. Поэтому, ознакомьтесь с кандидатурами и только после этого вы можете сделать выбор. Для того, чтобы осуществить подобную процедуру необходимо собрать общее собрание жильцов.
На собрании основные конкуренты представят свои кандидатуры, познакомятся с жильцами.
После этого секретарем заседания будет предложено произвести голосование за ту или иную кандидатуру.
Итак, голоса даются в соответствии с перечисленными кандидатами. То лицо, которое набрало большее количество голосов, является победителем. Однако, процедуру всегда можно обжаловать случае, если вам показалось, что права были нарушены. Помните о том, что руководитель ЖСК избирается на 2 года. Об этом нам говорит устав ЖСК.
Документальное оформление процедуры найма руководителя ЖСК
Для того чтобы в дальнейшем у административных органов, а также Жилищной инспекции и Госжилнадзора не возникало вопросов о том, на каком основании каких документов председатель ЖСК был избран, в ходе собрания секретарь ведет протокол, в котором фиксируются все основные тезисы и происшествия, которые имели место быть на собрании. Именно в протоколе отражается ход подсчета голосов.
ВНИМАНИЕ: Таким образом, весь ход был зафиксирован, а значит, ни у кого не останется вопросов о том, на каком основании был избран руководитель ЖСК. Данный документ в обязательном порядке должен иметь свои копии, а также иметься в офисе ЖСК.
По факту выбора заключается трудовой договор с председателем ЖСК. Данный документ имеет в себе следующие пункты.
Трудовой договор может быть составлен по стандартному бланку-образцу, который вы можете найти в интернете или же составьте его самостоятельно.
Документ составляется между собственниками недвижимости и лицом, которое должно вступить в должность председателя.
Как формируется зарплата и как выплачивается?
Нет такого понятия, как зарплата председателя ЖСК. Возникает вопрос — как платить председателю ЖСК? У данного лица нет фиксированной ставки, а всё потому, что некоторые жильцы могут возмутиться, потому что далеко не все считают, что работа председателя необходима, и не вникают в нюансы.
СПРАВКА: Заработная плата председателя ЖСК формируется из процента вознаграждения. Это значит, что за каждую проведённую председателем работу он получает определенный процент, который составляет его заработок.
Раз в квартал руководитель ЖСК обязан отчитываться перед жильцами о том, какая сумма стала его доходом за текущий месяц.
Поэтому, жильцы тоже имеют право контролировать доход руководителя ЖСК, тем более, что он полностью составляется из отчисления жильцов.
Какова ответственность председателя?
Председатель – это лицо, которое помимо прав и обязанностей несет ответственность.
А именно, руководитель ЖСК ответственен за все действия, которые были осуществлены не только им самим, но и другими работниками.
Ответственность председетеля ЖСК может быть административной в случае, если им были нарушены какие-либо регламенты.
Также ответственность может быть материальной в ситуации, если руководитель ЖСК что-либо испортил, или как-то иным другим образом повлиял на тот факт, что жильцы и многоквартирный дом в целом несут убытки.
Существует возможность получения уголовной ответственности в ситуации, если руководитель ЖСК осуществил преступление. Если следовать судебной практике, чаще всего можно столкнуться с тем, что председатель занимается присвоением денежных средств, мошенничеством.
Как происходит смена?
Смена руководителя ЖСК происходит тогда, когда истекает срок трудового договора. В некоторых ситуациях, когда того захочет сам председатель или жильцы, на собрании решается вопрос о досрочном увольнении председателя ЖСК со своей должности. Разберем ситуацию, в которой истек срок трудового договора.
После того, как срок договора истек, собирается собрание жильцов, рассматриваются новые кандидатуры. Выбирается лицо, которое назначается председателем ЖСК. В течении двух недель старый председатель должен вводить нового в курс дела, помогать с оформлением документов, знакомить с отчетностью.
Заключение
Должность руководителя ЖСК на самом деле имеет достаточно много нюансов, с которыми необходимо ознакомиться прежде, чем выдвигать свою кандидатуру на выборы. Помните о том, что это не только большой доход, но и большая ответственность, поэтому отнеситесь к этому должностному лицу серьезно.
